حوافز للتطوير الموجَّه حول محطات مشروع النقل العام بمدينة الرياض
أقرت هيئة تطوير مدينة الرياض، اعتبار المواقع المُحيطة بمحطات النقل العام ضمن نطاق 800 متراً، مواقع تسمى “مناطق التطوير الموجَّه للنقل العام”، تشرف عليها الهيئة.
كما اعتمدت الهيئة، الضوابط العامة للتطوير الموجَّه للنقل العام في المناطق المخصصة له، واشتراطات وحوافز التطوير، التي سيتم تطبيقها من خلال “مكتب تنظيم التطوير وتحفيز الاستثمار بالهيئة”، الذي سيتولى إعداد المخططات التفصيلية لمناطق التطوير الموجه للنقل العام، وفقاً لخطة مرحلية مُعدَّة تأخذ بعين الاعتبار المناطق ذات الأولوية للتطوير، إضافة إلى استقبال طلبات المطّورين ومراجعة المخططات وإصدار الموافقة في المناطق المحيطة بالمحطات داخل النطاق المحدّد.
معالم جمالية وممرات مشاة
يعتبر التطوير الموجَّه للنقل العام، أحد أهم العناصر لضمان نجاح أي مشروع نقل عام في العالم، وأحد أبرز عوامل زيادة عدد مستخدمي النقل العام وتعزيز كفاءته، وتحقيق التكامل بين النقل واستعمالات الأراضي.
ويتضمن التطوير الموجّه، إيجاد مراكز تنمية عالية الكثافات ومُتعددة الاستخدامات (سكني، مكتبي، تجاري، خدمي، ترفيهي)، حول محطات القطار والحافلات، تتميز بكونها بيئة عُمرانية إنسانية جاذبة، تعزز من جودة الأماكن العامة، وتتوفر على ممرات المشاة لتحسين الوصول إلى محطات النقل العام، وعناصر جمالية وأعمال فنية وتُراثية تُضفي طابعاً جمالياً مميزاً في أنماطها المُتباينة، في الوقت الذي تساهم فيه، في تحقيق الاستدامة الاقتصادية، وزيادة فرص العمل والتوظيف وإيجاد فرص جديدة للاستثمار والتطوير العقاري والاستفادة من الأصول الموجودة في المواقع المحاذية للمحطات ومحاور النقل العام، وصولاً إلى رفع مستوى جودة الحياة في المدينة، وتعظيم عوائدها من مشروع النقل العام.
دراسة النماذج المُطبقة عالمياً
وقد أعدت هيئة تطوير مدينة الرياض، دراسة شاملة حول الجانبين التخطيطي والاستثماري للتطوير الموجَّه للنقل العام، شملت مُراجعة النماذج والمُمارسات المُطبقة في العديد من المدن منها: لندن، لوس أنجلوس، سان فرانسيسكو، بورتلاند، طوكيو، دبي، باريس، سيدني، سيؤول، سنغافورة، وفانكوفر، ووضعت على ذلك، رؤية استراتيجية لتطوير واستثمار الأراضي المُحيطة بمحطات النقل العام، شملت التوجهات والإرشادات للتصميم والتخطيط الحضري لتطوير هذه المناطق، وتحديد الحوافز التي ستتاح للمستثمرين، وآليات الدخول في شراكات بين القطاعين العام والخاص في التطوير.
رؤية وأهداف التطوير الموجَّه
ترتكز رؤية التطوير الموجَّه للنقل العام في المناطق والأراضي المُحيطة بالمحطات، على جعل مدينة الرياض، أكثر ترابطاً وجذباً وازدهاراً، وذلك من خلال تحقيق المحاور التالية:
- توجيه تطوير المشاريع للأراضي المحيطة بمحطات النقل العام لتحقيق الاستدامة في المشاريع المستقبلية.
- المساهمة في زيادة الكثافة الحضرية والتنمية الاقتصادية في هذه المناطق، وتوفير بيئات جاذبة للسكن في محيطها.
- زيادة عدد مستخدمي النقل العام من خلال زيادة الكثافة حول المحطات وبالتالي تعزيز كفاءة نظام النقل العام.
- تحفيز وجود بيئة حضرية متقدمة من خلال تطوير المناطق المحيطة بالمحطات كمناطق تعتمد على النقل العام، وتتوفر على كافة سبل العيش والعمل وممارسة الأنشطة دون الاعتماد على المركبات الخاصة ضمن بيئة مشاة جاذبة بما يعزز جودة الحياة في هذه المناطق.
- تعزيز العوائد الاقتصادية للمدينة من خلال تحقيق عوائد من مشاريع التطوير والاستثمار في المناطق المحيطة بالمحطات.
3 مستويات للتطوير بحسب المسافة من المحطات
تضمنت الدراسة، تحديد مجموعة من القواعد الإرشادية للتصميم والتخطيط الحضري في المناطق المُحيطة بمحطات النقل العام، ضمن دائرة نصف قطرها 800 متر، ومركزها محطات النقل العام، ويختلف تنوع الاستعمالات في هذه المناطق، باختلاف المسافة عن المحطة، وتنقسم إلى ثلاث مناطق هي:
- المنطقة الأولى: تحتضن محطة النقل العام (200 متر/ 3 دقائق مشياً من محطة النقل العام) ذات كثافة عُمرانية عالية، لتكون نقطة الجذب الأساسية لزيادة نسب الاستخدامات المُخصصة للمحلات التجارية، والمكاتب، والاستخدامات الترفيهية.
- المنطقة الثانية: تبعد (400 متر/ 5 دقائق مشياً من محطة النقل العام) حيث تكون الكثافة فيها متوسطة، وتكون نسب الاستخدامات المُخصصة للمكاتب والوحدات السكنية أكثر من غيرها من الاستخدامات.
- المنطقة الثالثة: تبعد (800 متر/ 10 دقائق مشياً من محطة النقل العام) وتكون ذات كثافة أقل، ومعظم نسب الاستعمالات فيها مُخصصة للوحدات السكنية لضمان الخصوصية والتدرج الهرمي للكثافات.
وبناءً على توزيع هذه المناطق، حدَّدت الدراسة عدداً من الحوافز للمطوّرين والمستثمرين في المناطق المحيطة بجميع المحطات ضمن نظام البناء الخاص لهذه المناطق، والذي يسمح بزيادات في الارتفاعات والتغطية وكذلك التنوع في الاستخدام.
6 تصنيفات للمناطق بحسب موقعها في المدينة
صنّفت الدراسة، المناطق المُحيطة بالمحطات وفقاً لموقعها من المدينة، وطبيعة المنطقة التي توجد بها المحطة، حيث تم الأخذ بعين الاعتبار الاستعمالات الحالية، والمباني القائمة، وآلية التعامل معها في كل تصنيف، وتتوزع هذا التصنيفات وفقاً لما يلي:
- منطقة العصب المركزي (الشريط التجاري)، وتتضمن 16 محطة.
- مراكز الأنشطة (مراكز التسوق، والترفيه)، وتتضمن 14 محطة.
- مراكز الجذب الرئيسية (الجامعات، الجهات الحكومية، مراكز التوظيف)، ويبلغ عدد المحطات فيها 27 محطة.
- مناطق مرافق النقل الرئيسية والخدمات الرئيسية (المطارات، سكة الحديد، والمرافق الخدمية) وتشتمل على 15 محطة.
- مناطق الأحياء، ويبلغ عدد المحطات فيها 13 محطة.
- المناطق المجاورة لمحطات الحافلات، وتضم 65 محطة.
فرص واعدة أمام القطاع الخاص
يساهم مشروع الملك عبدالعزيز للنقل العام بمدينة الرياض، في تحقيق توجهات (رؤية المملكة 2030) من خلال دور المشروع في تطوير البنية الاقتصادية للمدينة، وإطلاق إمكاناتها وقدراتها التنافسية، وتحسين بيئة ومناخ الاستثمار فيها، فضلاً عن دور المشروع في تحقيق أحد أهم عناصر الرؤية بتصنيف ثلاث مدن سعودية بين أفضل 100 مدينة في العالم بمشيئة الله، على اعتبار النقل العام أحد أهم متطلبات رفع تصنيف مدينة الرياض.
وتنبثق عن مشروع النقل العام، فرص واعدة للتطوير والاستثمار في القطاع العقاري، تجمع بين الجدوى الاقتصادية العالية، والمساهمة في تحسين مستوى البيئة العمرانية للمناطق المحيطة بالمحطات وزيادة نسبة الكثافات فيها، وإيجاد فرص استثمارية وإيرادات جديدة للمدينة.
ومنذ انطلاق أعمال تنفيذ المشروع، بدأ القطاع العقاري في المدينة، في تطوير مجموعة من مشاريع التطوير الموجه للنقل العام في عدد من المواقع، مما يعكس رغبة ملاك الأراضي في الاستفادة من المزايا التي تتمتع بها الأراضي الواقعة بالقرب من المحطات أو المناطق المجاورة لها.
ووفقاً للدراسة التي أعدتها الهيئة، فإن نسبة الأراضي غير المطّورة في المناطق المحيطة بمحطات النقل العام في المدينة، تصل إلى 35% تقريباً من إجمالي مساحات هذه المناطق، من بينها أراضٍ ذات مساحات كبيرة، وقيمة عالية، ستُحدِث في حال تطويرها، تحولات عمرانية واجتماعية واقتصادية كبيرة في هذه المناطق بشكل خاص، وفي المدينة بشكلٍ عام، وتشكل فرصاً سانحة لإطلاق شراكات استثمارية واعدة بين القطاعين العام والخاص لتطويرها.
35% نسبة الأراضي غير المطورة في محيط المحطات
يشار إلى المُخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض، قد تبنى رفع الكثافات السُكانية المتوسطة والعالية على محاور وأعصاب الأنشطة الرئيسية في المدينة، التي تشمل ستة أعصاب رئيسية من ضمنها العصب المركزي، حيث تم وضع المُخطط الهيكلي للمدينة، بغرض تهيئة هذه المحاور لاستيعاب النقل العام والمحطات الخاصَّة به، مع تركيز الكثافات السُّكانية على تلك المحاور.