ضوابط بناء معدلة خاصة بالعصب المركزي لمدينة الرياض

أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في اجتماعها المنعقد في 29 / 7 / 1414 هـ ضوابط البناء المعدلة الخاصة بالعصب المركزي لمدينة الرياض المتمثل في المنطقة المحصورة بين الضلع الشمالي للطريق الدائري شمالاً، وشارع العليا شرقاً، وشارع المعذر جنوباً، وطريق الملك فهد غرباً، تبلغ مساحة هذه المنطقة حوالي ثلاثة ملايين وثلاثمائة ألف (3.300.000) متر مربع بطول 11.3 كيلومتر تقريباً وبعرض 300 متر تقريباً.

الضوابط المعدلة تخص منطقة مساحتها ثلاثة ملايين وثلاثمائة ألف مترمربع..الهيئة العليا توجه بتشجيع مبادرات القطاع الخاص لإقامة مشاريع متميزة في المدينة وإزالة أية عقبات قد تواجه المستثمرين

وقد قسمت الأراضي في المنطقة المذكورة بمساحات تتراوح بين ستمائة (600) متر مربع وأكثر من ثلاثة آلاف (3000) متر مربع، وتشغل الشوارع الداخلية ومباني الخدمات العامة نحو 33% من مساحة المنطقة، وتبلغ نسبة الأراضي المطورة في المنطقة حتى الآن نحو 53% من إجمالي مساحتها. وقد سبق أن أكد المخطط العام للمدينة استمرار نموها في اتجاه الشمال وبالتالي امتداد الخدمات العامة المركزية في محور يتوسط مناطق النمو، ويتمثل هذا المحور الآن في هذه المنطقة.

نظام البناء في المنطقة قبل تعديله

يقسم المخطط العام لمدينة الرياض هذه المنطقة إلى خمسة أجزاء لكل منها نظام بناء خاص به حسب موقعه، وذلك على النحو التالي:

الجزء عدد الطوابق معامل مساحة البناء تغطية نسبة الأرض (%)
جزء (1)

جزء (2)

جزء (3)

جزء (4)

جزء (5)

10

8

6

7

4

6.50

4.25

3.25

5

5.25

100

75

75

100

75

وقد تمت مراجعة هذا النظام في ضوء التطوير الذي تم في المنطقة حتى الآن وتوجهات من يرغبون بالتطوير فيها حالياً نحو بناء مبانٍ متميزة تتجاوز ارتفاعها ما هو مسموح به في المنطقة حسب نظام البناء الساري فيها حالياً.

الاعتبارات الداعية إلى تعديل نظام البناء في هذه المنطقة

تجاوبت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض مع توجهات المطورين في هذا الجزء المهم من المدينة والذي يمثل المحور المركزي الذي يحتضن الخدمات الرئيسية كما افترض المخطط العام للمدينة، خصوصاً وأن المشاريع المطروحة حالياً للتطوير في المنطقة تشكل فرصة ثمينة لتعمير هذا الجزء من مدينة الرياض بمشاريع متميزة تمثل إضافة عمرانية واقتصادية حقيقية إلى بنية المدينة، حيث اتضح حرص أصحاب هذه المشاريع بمستويات عمرانية ومعمارية رفيعة المستوى، كما أن زيادة ارتفاع المباني من دون زيادة حجم البناء على كل قطعة أرض عما يسمح به نظام البناء المعتمد حسب المخطط العام يتيح إمكانية توفير فراغات على سطح الأرض يمكن أن تشكل جزءاً من حركة المشاة في المنطقة، وتساهم في توفير فراغات عمرانية وبنية أنسب للمدينة، إلى جانب تهيئة الفرصة للمصممينللإبداع بتقليل الضوابط إلى الحد الأدنى اللازم للمحافظة على المصلحة العامة.

النظام الجديد يسمح بمضاعفة الطوابق ويقتصر تطبيقه على المنطقة

جاء النظام المعدل الخاص بالمنطقة على النحو التالي:

  • أولاً: تقسم الأراضي في المنطقة إلى ثلاث فئات حسب المساحة كالتالي:
    • الفئة الأولى: ما يتراوح مساحته بين 600 متر مربع إلى أقل من 5.000 متر مربع.
    • الفئة الثانية: ما تتراوح مساحته بين 5.000 متر مربع إلى أقل من 15.000 متر مربع.
    • الفئة الثالثة: ما تساوي مساحته 15.000 متر مربع فأكثر.
  • ثانياً:يطبق نظام البناء على الفئات الثلاث كالتالي:
    • الفئة الأولى: يطبق عليها النظام المعتمد في المخطط العام.
    • الفئة الثانية:
      • يسمح بمضاعفة عدد الطوابق في جميع أجزاء المنطقة مهما يكن عدد الطوابق المسموح بها حسب النظام المعتمد وذلك بما يساعد على أعمال التطوير والتنمية للمشاريع المميزة وبما لا يؤثر على شبكات المرافق العامة.
      • يجبأن لاتتجاوز المساحات المبنية ونسبة تغطية ما هو مسموح به في النظام المعتمد لضمان عدم التأثير على شبكات المرافق العامة وحركة المرور.
    • الفئة الثالثة: يسمح بارتفاع المباني المقامة عليها إلى أعلى مما يسمح به النظام المعتمد، وذلك بالشروط التالية:
      • أن يكون المشروع المراد تطويره إضافة عمرانية ومعمارية متميزة للمدينة.
      • أن لاتتجاوز المساحات المبنية ونسبة تغطية الأرض ما هو مسموح به حسب النظام المعتمد لضمان عدم التأثير على شبكات المرافق العامة وحركة المرور.
      • يسمح بالارتفاع إلى ثلاثين (30) طابقاً كحد أقصى.
      • يجب الحصول على موافقة الدفاع المدني ومصلحة الطيران على الارتفاع المرغوب فيه.

وقد وجهت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض بأن يقتصر تطبيق نظام مضاعفة الطوابق فقط على المنطقة المحصورة بين طريق الملك فهد وشارع العليا من تقاطعهما مع شارع المعذر وحتى تقاطعهما مع الضلع الشمالي للطريق الدائري، كما وجهت الهيئة العليا بتشجيع مبادرات القطاع الخاص لإقامة مشاريع متميزة في المدينة وإزالة العبقات التي تواجه المستثمرين.

ويعني النظام الجديد لهذه المنطقة أن في مكان مالكي الأراضي التي تبلغ مساحتها 15.000 متر مربع وأكثر الارتفاع بمبانيهم حتى ثلاثين (30) دوراً، ولكن من دون زيادة حجم البناء المحدد للقطعة حسب النظام المعتمد، ولصاحب هذه القطعة ثلاثة بدائل للبناء على أرضه كالتالي:

  • البديل الأول: تطبيق النظام المعتمد حسب المخطط العام، وفي هذه الحالة سيتبع ما يلي:
    • مساحة تغطية الطابق الأراضي والميزانين والأول بنسبة 100%.
    • مساحة تغطية الطابق المتكرر بنسبة 50%.
    • الارتدادات: تعمل أروقة مشاة بعمق أربعة أمتار من جهة الشوارع، ويكون سقف هذه الأروقة الطابق الأول، وتكون جهة المجاورين من دون ارتدادات للطابق الأرضي، أما الطوابق المتكررة فيكون لها ارتداد ثلاثة أمتار على الأقل في جهة المجاورين وأربعة أمتار في جهة الشوارع.
    • معامل مساحة البناء 6.5، أي أن مساحة البناء الكلية تساوي مساحة الأرض مضافاً إليها معامل مساحة البناء (أي 15.000 × 6.5 = 97.500 متر مربع).
  • البديل الثاني: مضاعفة عدد الطوابق المسموح بها ليصبح المبنى من عشرين طابقاً، وسيتبع عندئذ ما يلي:
    • مساحة البناء الكلية هي نفس مساحة البناء المسموح بها حسب النظام المعتمد (أي 97.500 متر مربع).
    • نسبة تغطية الأرض سوف تصغر بسبب ارتفاع المباني من دون زيادة مساحتها.
  • البديل الثالث: الارتفاع إلى ثلاثين طابقاً.
    • مساحة البناء الكلية ستبقى كما هي في نظام البناء المعتمد (أي 97.500 متر مربع).
    • نسبة تغطية أقل من البديلين الأولين لزيادة ارتفاع المباني أكثر دون زيادة مساحتها الكلية.