تقسيم المرحلة الثانية من النطاق العمراني

يهدف النطاق العمراني إلى الحد من التشتت العمراني وإيجاد بيئة عمرانية متكاملة ومترابطة تتمتع بمستوى متجانس من المرافق الخدمية والمنشآت التحتية، وقد أدى النمو السريع لمدينة الرياض إلى تشتت الوحدات السكنية في مناطق شاسعة منخفضة الكثافة السكانية، ما نتج عنه تفاوت في مستوى توفير المرافق الخدمية، وارتفاع في تكاليف توفيرها.

وقد صدر قرار من مجلس الوزراء يضع قواعد تحديد النطاق العمراني، وعلى ضوئها قامت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض بوضع حدود النطاق العمراني لتستوعب نمو المدينة، وقد اشتملت على إضافة 108 كيلو متر مربع من الأراضي في جميع اتجاهات نمو المدينة ما يحقق نمواً عدلاً ومتوازناً لأجزاء المدينة المختلفة ويتلاءم مع مراحل التطوير في المخطط الاستراتيجي الشامل.

يشتمل النطاق العمراني على الحدود النظامية التي تضبط حركة التوسع العمراني في المدن ضمن إطار محدد تتوفر فيه البنية التحتية والمرافق الخدمية للعمران داخل مناطق محددة المساحة والاتجاهات.

وخضع النطاق العمراني لمدينة الرياض الذي أعدته الهيئة العليا لمدينة الرياض إلى عدد من الدراسات والتطوير سواء فيما يخص مرحلة النمو التي انتهت عام 1420 هـ أو المرحلة الثانية التي تشكل المستقبل المنظور للمدينة، بهدف الحد من التشتت العمراني والتحكم في مستوى توفر الخدمات وتكاليفها، ووضع القواعد والشروط المنظمة لاعتماد المخططات ومعالجة مشكلة الأراضي البيضاء، وارتفاع الطلب على المساكن وفق أسس عصرية حديثة.

وبدأ تطبيق نظام النطاق العمراني على مستوى المملكة بقرارين من مجلس الوزراء في عام 1406 و 1409 هـ، تم بموجبها وضع قواعد لتحديد النطاق العمراني ليكون بداية مرحلة جديدة من تخطيط المدن وفق أسس عصرية تتناسق مع احتياجات المدن، وتنسجم مع حجم الخدمات والمرافق العامة وانتشارها.

ومن هذا المنطلق أعدت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض سلسلة من الدراساتوالمسوحاتلتحديد اتجاهات النمو في المدينة وتقويم مستوى الخدمات والمرافق فيها ومراجعة توزيع الخدمات والمنشآت العامة بين أحيائها القديمة ومناطق النمو الجديدة.

أهمية النطاق العمراني في ضبط حركة التوسع

وظهرت الحاجة الماسة إلى وضع نظام للنطاق العمراني نتيجة للنهضة العمرانية الكبيرة التي شاهدتها المدن السعودية وفي مقدمتها مدينة الرياض خلال العشرين سنة الماضية، حيث انطلق النمو العمراني في مناطق شاسعة منخفضة الكثافة ما أحدث فجوة في مستوى توفر الخدمات والمرافق العامة بين أجزاء المدينة وساهم في رفع تكاليف توفير الخدمات، وذلك استدعى إيجاد نظام يحد هذه المشكلة، تمثل في قرار مجلس الوزراء في تاريخ 9 / 11/ 1406 هـ القاضي بإيقاف اعتماد مخططات الأراضي الخاصة بجميع مدن المملكة وتحديد نطاقها العمرانية إلى دراسة وضع الأراضي البيضاء داخل المدن. وفي غضون ثلاثة أعوام من القرن الأول في هذا الشأن صدر قرار بالموافقة على قواعد تحديد النطاق العمراني من مجلس الوزراء في تاريخ 18 / 9 / 1409 هـ.

وبناء على القواعد التي وضعها المجلس، باشرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في إعداد الدراسات المتعلقة بتقسيم المرحلة الثانية من النطاق العمراني لمدينة الرياض من خلال تقييم النتائج التي افرزها تطبيق سياسة النطاق العمراني خلال الفترة بين عامي 1415 و 1420 هـ، والاستفادة منها في تحديد أولويات واحتياجات مراحل النمو المقبلة. وشملت الدراسات تقييم الوضع الراهن للنطاق، وتحديد مستوى التطوير فيما يعرف بالأراضي البيضاء وغير المخططة، وتقدير نسبة المشمولين بخدمات شبكات المرافق العامة، ومعرفة التغييرات التي حدثت في مستوى توفر الخدمات العامة، إضافة إلى حصر مساحات المخططات الجديدة داخل وخارج مرحلة النمو الحالية.

دور النطاق العمراني في معالجة وضع الأراضي البيضاء

أظهرت دراسات الهيئة تناقص مساحات الأراضي البيضاء داخل مرحلة النمو المعتمدة حتى 1420 هـ بمعدل سنوي قدر بنحو 12.05 كيلو متراً مربعاً حتى بلغت مساحتها الآن نحو 230.9 كيلو متر مربع وهو ما يشكل أقل من 1.7% من إجمالي مساحة المرحلة بأكملها.

كما بلغت مساحات الأراضي المخططة داخل المرحلة ذاتها نحو 98.7 كيلو متراً مربعاً، بينما بلغت مساحة الأراضي المخططة داخل المرحلة الثانية للنطاق نحو 429 كيلو متر مربع تشكل نصف مساحة المرحلة تقريباً.

وفي المقابل لاحظت الدراسات استمرار زيادة المناطق المخدومة خارج مرحلة النمو المعتمدة ويخشى من ذلك انطلاق التطوير في تلك المناطق بسرعة أكبر من سرعة توفر المرافق والخدمات الأمر الذي سيحدث فجوة في تطور المنطقة، وتوفر احتياجاتها الأساسية، وذلك لا يتمشى مع المخطط الاستراتيجي المعد للمدينة.

انتشار واسع في توزيع الخدمات والمرافق

فيما يخص مستوى توفر الخدمات والمرافق، فقد بينت الدراسات أن أكثر من 99% من سكان مدينة الرياض يستفيدون من خدمات شبكة المرافق العامة خصوصاً في خدمتي المياه والكهرباء التي تغطي خدماتها إلى جانب المرحلة الحالية، المرحلة الثانية وتمتد إلى حدود حماية التنمية للمدينة.

وبحسب نتائج مرحلة النمو الحالية فإن نسبة المساحة المشمولة بكل مرافق المياه والكهرباء والهاتف قد بلغت 88% في الوقت الذي بلغت فيه نسبة المساحة المشمولة بمرافق الطرق نحو 90% بينما بلغت المساحة المشمولة بخدمات مرفقي الصرف الصحي وتصريف السيول 31% و36% على التوالي.

ويعود استمرار العجز في المساحة التي يغطيها مرفقا الصرف الصحي وتصريف السيول بالمقارنة مع المرافق الأخرى في مرحلة النمو المعتمدة حتى عام 1420 هـ، إلى الفجوة بين سرعة التنمية العمرانية وسرعة توفير المرافق، كما أن شبكة المياه التي تغطي مساحة إجمالية تصل إلى 973 كيلو متر مربع قد لا توفر بالضرورة كمية المياه اللازمة للضخ في هذه الشبكة مستقبلاً.

أبرزت نتائج الدراسات الانتشار الواسع لخدمة الهاتف خلال الأعوام الخمسة الماضية، حتى أصبح أكثر من 92% من سكان المدينة مشمولين بخدمات هذا المرفق الذي لم تعد خدماته ترتبط بحدود النطاق العمراني نظراً لتطور تقنيات الاتصال، وتوفر بدائل أكبر انتشاراً من الهاتف الأرضي الثابت.

كما حظي توزيع وتوفر الخدمات العامة خلال مراحل النمو السابقة بتغييرات محدودة نظراً لتوفرها في أغلب المناطق الواقعة داخل المرحلة. ويتفاوت انتشارها من خدمة إلى أخرى.

وتأتي المساجد, والمدارس الحكومية, والأهلية للجنسين بجميع مراحلها، والمستوصفات الحكومية و مكاتب البريد في مقدمة الخدمات التي تنتشر في جميع الأحياء على مستوى البلديات الفرعية في المدينة، بينما تنتشر خدمات المستشفيات الحكومية، والأهلية، ومراكز الشرطة، ومراكز الإطفاء في أكثرية الأحياء، في حين تتوزع المنتزهات، والخدمات الثقافية في الأحياء الرئيسية بالمدينة، بينما توجد ثلاث مقابر رئيسية في جهات مختلفة من المدينة.

وأشارت الدراسات إلى افتقار المدينة إلى الحدائق على مستوى الحارات السكنية على الرغم من توفر الكثير من الحدائق والمتنزهات العامة، كما تظهر الحاجة إلى استحداث المزيد من المكتبات العامة ومراكز الشرطة، والدفاع المدني في اتجاه أطراف المدينة.

مستوى توفر المرافق العامة في مدينة الرياض 1415 – 1419 هـ.

توزيع الخدمات العامة على مستوى البلديات الفرعية

مستقبل النطاق العمراني لمدينة الرياض

وضعت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض مجموعة من الاعتبارات التخطيطية لاختيار أفضل البدائل للجزء الأول من المرحلة الثانية من النطاق العمراني للمدينة خلال الفترة ما بين عامي 1420 – 1425 هـ وتنحصر هذه الاعتبارات فيما يلي :

• مستوى التطوير وتوفر الخدمات والمرافق في المرحلة.
• التكاليف التقديرية لاستكمال المرافق العامة.
• تقديرات النمو السكاني للمدينة والحاجات المستقبلية.
• الخطط المعدة من قبل الأجهزة المعنية بالمرافق والخدمات العامة.
• نمط استعمالات الأراضي ومدى الحاجة إلى تنويعه.

وبموجب هذه الاعتبارات أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض تقسيم المرحلة الثانية من النطاق العمراني لمدينة الرياض إلى مرحلتين، تبلغ مساحة المرحلة الأولى منها 108.3 كيلو متر مربع، بحيث توفر مساحات إضافية للنمو في المناطق المحاذية لحدود العمران في عدة اتجاهات تشهد نمواً أكبر في أطراف المدينة، ما يحقق نمواً عادلاً لأجزائها المختلفة ويوفر أراض تتلاءم مع فئات الدخل المختلفة، إلى جانب توافق ذلك مع مراحل التطوير في المخطط الاستراتيجي الشامل للمدينة، وتلبية لاحتياجاتها على المدى القصير خصوصاً في جانب المرافق.

الجزء الأول من المرحلة الثانية المضاف إلى المرحلة الأولى

الاستعمالات داخل المخططات المعتمدة

ومن بين أبرز ملامح مرحلة النمو المقبلة تركز معظم أراضيها في جهة الشمال والشرق والجنوب نظراً لتوفر المخططات السكنية المخدومة جزئياً والتي يبلغ عددها 50 مخططاً تبلغ مساحتها 54 كيلو متراً مربعاً، بينما يتوفر في الجهة الغربية من المدينة أراض بيضاء متاحة للتنمية في “ضاحية لبن”. وتتنوع استعمالات الأراضي في المخططات المعتمدة في المرحلة بين كل من الاستعمالات السكنية والطرق والمزارع والمصانع بنسبة متفاوتة على التوالي.

وتصل نسبة الأراضي المخدومة بمرفق المياه في أجزاء المرحلة إلى نحو 67%، في حين تصل نسبة الكهرباء إلى نحو 36%، بينما تغطي خدمة الهاتف 19%، وتتفاوت نسبة توزيع المساحات التي تغطيها المرافق داخل مرحلة النمو المقبلة حسب الاتجاهات في المدينة.

وتقدر التكاليف الأولية لتوفير المرافق العامة داخل مرحلة النمو المقبلة بنحو 7369.44 مليون ريال، وإعادة تصريف السيول بالتكلفة الأعلى منها، تليها مشاريع المياه.

سياسات وضوابط النطاق العمراني الجديدة

استحدثت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض عدداً من السياسات والضوابط للمشاريع الجديدة داخل المناطق المندرجة ضمن مرحلة النمو المعتمدة لتحقيق أكبر قدر من النتائج المرجوة من نظام النطاق العمراني، وتقليص السلبيات التي قد تنتج عن تجاوزه، وتشمل هذه السياسات ما يلي :

• الحد من التطوير والبناء ـ بالأخص ـ السكني منه خارج المرحلة الأولى من النطاق العمراني، والجزء الأول من المرحلة الثانية من النطاق.
• تخضع الأراضي الواقعة في المرحلة الأولى من النطاق للسياسات والضوابط المعتمدة في قرار مجلس الوزراء لعام 1409 هـ.
• يسمح بتخطيط الأراضي البيضاء غير المخططة الواقعة في الجزء الأول من المرحلة الثانية من النطاق بعد توافر الشروط التالية :
• تطابق الاستخدام المطلوب مع مقترحات المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض.
• إعداد مخطط هيكلي من قبل المالك أو المطور للمنطقة المحيطة بأرضة ليشمل الأحياء المحيطة به، يوضح عليها جميع الاستخدامات، والأنظمة المعتمدة من قبل المخطط الهيكلي للمدينة، على أن يتم اعتمادها من قبل الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض.
• التنازل عن الأراضي المخصصة للخدمات العامة بنسبة 7% من مساحة الأرض المطلوب تخطيطها، بالإضافة إلى مايتطلبهالتخطيط وفقاً لقرار مجلس الوزراء رقم 1270 بتاريخ 12 / 11 / 1392 هـ.
• تمديد شبكات الكهرباء والمياه وفقاً للمواصفات الفنية المعتمدة من الأجهزة المختصة.
• سفلتة الشوارع وفقاً للمعايير والمناسيب المعتمدة من قبل الجهات المختصة.
• يسمح بتخطيط الأراضي الواقعة في الجزء الثاني من المرحلة الثانية من النطاق العمراني على أن يقوم المالك أو المطور إضافة إلى ما ورد في الفقرة الثالثة بإيصال خطوط المرافق الرئيسية المطلوبة (الكهرباء، الماء، الطرق) إلى أرضه، وأخذ موافقة مسبقة لإيصال الخدمة من الجهات المختصة.
• إلزام الجهات المختصة بالمرافق والخدمات العامة بعدم إيصال المرافق والخدمات في الجزء الأول من المرحلة الثانية، أو حسبما يقرره المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض بشأن تحديد مراحل التطوير المستقبلية في الجزء الثاني من المرحلة الثانية من النطاق العمراني.
• عدم اعتماد المخطط اعتماداً نهائياً إلا بعد اكتمال تنفيذ شبكات المرافق العامة والالتزام بالشروط أعلاه.