المساكن الأصغر…خيار الأسر الجديدة في الرياض

جملة من القضايا الجوهرية تناولها تقرير واقع ومستقبل الإسكان في مدينة الرياض الذي وضعته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، ليكون بمثابة المرشد والموجه لتلبية الحاجة إلى المسكن التي تحتل المكانة الثالثة على سلّم الأولويات الإنسانية بعد المأكل والملبس.

التقرير تناول التغيرات التي طرأت على التركيبة العمرية لسكان مدينة الرياض، والتأثيرات الناتجة عنها، خصوصاً فيما يتعلق بتقديرات الاحتياجات المستقبلية من الوحدات السكنية الإضافية، إضافة إلى توقعات النمو للأسر ومتوسط حجمها ونوعية المساكن التي تلائمها، واتجاهات الطلب على الأنماط الإسكانية في المدينة، ونسب تملُّك المساكن، والطاقة الاستيعابية الإسكانية المستقبلية، وصولاً إلى رؤية الهيئة حول مستقبل الإسكان في مدينة الرياض حتى عام 1445 هـ بمشيئة الله.

30 ألف وحدة سكنية سنوياً

على الرغم مما شهدته مدينة الرياض خلال العقود القليلة الماضية من معدلات نمو سكاني كبيرة زادت نسبتها عن 8% بين عامي 1407 هـ و1417 هـ بما يفوق غالبية المعدلات العالمية؛ إلا أن الرياض لم تتعرض لأيِّ أزمات إسكانية حادة، وذلك بتوفيق الله، ثم ببرامج الدعم الحكومي المنبثقة من توجهات الخطط الخمسية، الرامية إلى تمكين الأُسر من الحصول على المسكن الصحي والملائم والمتوافق مع مقدرتها المالية.

كما تحقق لمدينة الرياض إنجازات إسكانية متميزة، من خلال برنامج منح الأراضي السكنية، وقروض صندوق التنمية العقارية، وتفاعل أجهزة التخطيط العام للمدينة في إعداد المخططات التي تلبِّي متطلبات النمو الإسكاني المتتابع والسريع.

عدد سكان مدينة الرياض سيستمر في النمو، ومعدلات تكوُّن الأُسر الجديدة فيها ستنمو بوتيرة عالية يبلغ متوسط نسبتها ما يقارب 3.1 %سنوياً، خصوصاً وأن غالبية السكان من شريحة الشباب وصغار السن، ومن ثم تُظهر التوقعات أن الرياض في حاجة إلى ما يقارب 30 ألف وحدة سكنية سنوياً في المتوسط حتى عام 1445 هـ.

خصائص النمو السكاني

كان عدد سكان مدينة الرياض 300 ألف نسمة في عام 1388 هـ، ووصل إلى أكثر من 4 ملايين نسمة في عام 1425 هـ، ومن المتوقع أن يصل إلى ما يقارب 7 ملايين نسمة في عام 1445 هـ.

وبالتدقيق في تطور عدد السكان بين عامي 1417 – 1425 هـ يُلاحَظ أنه زاد بمقدار 1.144 ألف نسمة، وذلك بمعدل نمو سكاني بلغ 4.2 %، كانت 3% من النمو السكاني نتيجة للنمو الطبيعي، و1.2 % فقط نتيجة للهجرة، وفي هذا إشارة إلى انخفاض نسبة النمو من الهجرة، التي كانت تبلغ 5.5 % بين عامي 1407 – 1411 هـ.

معدل النمو السكاني والنمو الطبيعي والهجرة إلى مدينة الرياض بين عامي 1407 – 1425 هـ
الفترة معدل النمو السكاني % معدل النمو الطبيعي % معدل النمو من الهجرة %
1407 – 1411 هـ 8.8 3.3 5.5
1411 – 1417 هـ 8.1 3.3 4.8
1417 – 1425 هـ 4.2 3.0 1.2

54 % من السكان دون سنِّ 25 عاماً

عملية التنمية المستقبلية للإسكان بمدينة الرياض ستتأثر بحجم نموها السكاني، وبخاصية التراجع في متوسط حجم الأسرة، وسينتج عن هذين العاملين زيادة كبيرة في عدد الأُسر الجديدة؛ فقاعدة الهرم السكاني في مدينة الرياض متَّسعة؛ نتيجة لارتفاع نسبة السكان ذوي الأعمار الصغيرة والذين هم في سنِّ الشباب من المقبلين على تكوين أسر جديدة، حيث تبلغ نسبة السكان الذين تبلغ أعمارهم دون الخامسة والعشرين أكثر من نصف إجمالي السكان؛ 54 %.

وتظهر توقعات النمو لجميع الأسر السعودية وغير السعودية أنه يلزم في المتوسط – خلال الأعوام العشرين القادمة – توفيرُ وحدات سكنية لحوالي 28 ألف أسرة سنوياً بمدينة الرياض.

وقد بلغ إجمالي عدد الأسر في عام 1425 هـ 655 ألف أسرة، وبلغ متوسط حجم جميع الأسر 6.3 أشخاص/ أسرة، في مقابل متوسط حجم بلغ 7.1 أشخاص/ أسرة للأسر السعودية.

ومن المتوقع أن ينخفض متوسط حجم جميع الأسر خلال الفترة من 1425 هـ إلى 1445 هـ بمقدار 0.5 شخص/ أسرة، وأن ينخفض متوسط حجم الأسر السعودية بمقدار 0.8 شخص/ أسرة.

تناقص الأسر الممتدة ونموُّ المفردة

بيانات المسح السكاني لعام 1425 هـ الذي وضعته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض أظهرت تغيراً حدث في نسب أنواع الأسر؛ فقد حدث تناقص في معدلات الأسر الممتدة ونموٌّ في معدلات الأسر المفردة، التي أصبحت تشكل 67.9 % من إجمالي عدد الأسر في عام 1425 هـ، بعد أن كانت تشكل 63.9 % في عام 1407 هـ، وفي هذا مؤشر إلى الحاجة إلى توفير مساكن بأنواع أو أنماط مختلفة تستوعب الزيادة في عدد الأسر، وتلبِّي الطلب المتزايد للأسر المفردة، فالنتائج تشير إلى أن الطلب سوف يزداد في المستقبل على المساكن ذات الحجم الأصغر.

التغير في خصائص الأسر
العام 1407 هـ 1411 هـ 1417 ه 1425 هـ
جميع الأسر
العدد 204844 307986 433598 655722
حجم الأسرة 6.23 شخص/ أسرة 6.49 شخص/ أسرة 6.90 شخص/ أسرة 6.3 شخص/ أسرة
الأسر السعودية
العدد 109089 175232 289712 416356
حجم الأسرة 7.33 شخص/ أسرة 7.72 شخص/ أسرة 7.72 شخص/ أسرة 7.1 شخص/ أسرة
نوع الأسرة
مفردة 66.5 % 66.9 % 75.1 % 75 %
ممتدة 29.6 % 28.2 % 19.8 % 21 %
أخرى 3.85 % 4.94 % 5.1 % 4 %
الأسر غير السعودية
العدد 95089 132754 143886 239367
حجم الأسرة 4.96 شخص/ أسرة 4.88 شخص/ أسرة 5.24 شخص/ أسرة 4.9 شخص/ أسرة
نوع الأسرة
مفردة 60.8 % 59.4 % 51.6 % 56.9 %
ممتدة 8.30 % 8.50 % 4.50 % 10.4 %
أخرى 30.9 % 32.1 % 43.9 % 33.1 %

تطور المساكن وخصائصها

بلغت نسبة الزيادة السنوية في أعداد المباني السكنية بمدينة الرياض 3.6 خلال الفترة من 1407 إلى 1411 هـ، واستمرت هذه الزيادة في الفترة من 1411 إلى 1417 هـ بمعدل سنوي بلغت نسبته، 4.6 % إلا أن معدل الزيادة السنوية انخفض في الفترة من 1417 هـ إلى 1425 هـ بمقدار 1.4 %، حيث بلغ معدل الزيادة السنوية لهذه الفترة 3.2 % فقط.

ومع هذا فقد ازدادت أعداد المباني السكنية في مدينة الرياض من 146 ألف مبنى سكني في عام 1417 هـ إلى 268 ألف مبنى سكني في عام 1425 هـ.

وتشير النتائج إلى أن هناك ازدياداً في معدلات المباني السكنية ذات الوحدات السكنية الثالث أو أكثر مباني الشقق السكنية، حيث شكلت نسبتها في عام 1425 ه 46 % من مجموع المباني السكنية، بينما بلغت نسبة المباني المكونة من وحدة سكنية واحدة 26.5 %، والمباني السكنية المكونة من وحدتين 27.5 %، علماً أن غالبية المباني المكونة من وحدتين تُعدّ (دوبلكسات) وحدتان سكنيتان متلاصقتان أو فوق بعضهما البعض، وبهذا تصبح نسبة المباني السكنية ذات المدخل المستقل فيلات أودوبلكسات54 % من مجموع المباني السكنية في المدينة، بعدما كانت تشكل في عام 1417 هـ 74 %.

هذه النتائج تظهر زيادة نسبة الشقق السكنية وتقبُّل السكان بشكل أكبر لها. كما تشير النتائج إلى أن نمو المناطق السكنية يتجه نحو شمال مدينة الرياض وشرقها.

أعداد المباني السكنية في مدينة الرياض
أعداد المباني في 1407 هـ معدل الزيادة السنوية % أعداد المباني في 1411 هـ معدل الزيادة السنوية % أعداد المباني في 1417 هـ معدل الزيادة السنوية % أعداد المباني في 1425 هـ
146139 3.9 167083 4.6 213188 3.2 268100

الفيلات تمثل 57 % من الوحدات السكنية

بلغ عدد الوحدات السكنية في مدينة الرياض 704 آلاف وحدة في عام 1425 هـ، أي: بزيادة قدرها 255 ألف وحدة عن عام 1417 ه، وتتناسب هذه الزيادة إيجابياً مع الزيادة في أعداد الأسر.

وتُعدّ الوحدات السكنية من نوع الفيلات النمطَ السائد للمساكن في مدينة الرياض، فقد بلغت نسبتها 57 % من إجمالي الوحدات السكنية، وتليها الشقق السكنية بنسبة تبلغ ٣٨% من إجمالي الوحدات السكنية.

وبلغت معدلات الزيادة في الوحدات السكنية المملوكة في مدينة الرياض بين عامي 1407 – 1411 هـ وبين عامي 1411 – 1417 ه؛ نسبة 59.2 % و77.5 % على التوالي، إلا أن نسبة الزيادة في أعداد الوحدات السكنية المملوكة لجميع الأسر انخفضت بين عامي 1417 – 1425 هـ لتصل إلى 21 % فقط، بينما زادت نسبة الوحدات المؤجرة بين عامي 1417 – 1425 هـ لتصل إلى 88 % بعدما كانت تبلغ نسبتها 48.1 % بين عامي 1407 – 1411 هـ و11.8 % فقط بين عامي 1411 – 1417 هـ.

وتشير هذه النتائج إلى ضعف إمكانية امتلاك المساكن في الفترة الأخيرة، حيث إن نسبة الزيادة في أعداد الوحدات المؤجرة في عام 1425 هـ تفوق جميع معدلات الزيادة سواء في إجمالي أعداد الوحدات السكنية والمشغولة منها أو في أعداد الوحدات المملوكة بشكل خاص.

كما انخفضت معدلات تملُّك الفيلات والشقق بالنسبة للأسر السعودية، حيث بلغت نسبة التغير في التملك بين عامي 1417 – 1425 هـ 21 % للوحدات السكنية من نوع الفيلات، وحوالي 40 % للشقق، بعدما كانت نسبة التملك للأسر السعودية بين عامي 1411 – 1417 هـ تبلغ 74 % بالنسبة للفيلات، وتقريباً الضعفين 193 % للشقق، ولكن يلزم مراعاة أن الفيلات في عام 1425 هـ لا تزال تمثل تقريباً %79 من مجموع الوحدات المملوكة من قِبَل الأسر السعودية، بينما لا تمثل الشقق سوى 13.7 % فقط من مجموع الوحدات المملوكة؛ نظراً لحداثة التنظيمات الخاصة بامتلاك الشقق السكنية.

تغير معدلات التملك والإيجار للأسر السعودية
1407 هـ 1411 هـ 1417 هـ 1425 هـ
العدد نسبة التغير العدد نسبة التغير العدد نسبة التغير العدد
تملك 68640 58.8 % 108979 78.3 % 194273 20.8 % 234680
إيجار 39131 65.7 % 64822 35.4 % 87800 88.2 % 165199

كما تظهر البيانات أن الغالبية العظمى من الوحدات المؤجرة في عام 1425 هـ تقع ضمن نوع الشقق السكنية، وذلك بنسبة قدرها %68.9، وتليها الفيلات بنسبة تبلغ 21.8 %، والبيوت الشعبية بنسبة لا تزيد عن 8.2 %.

14 – 18 % مخصصات الإيجار للأسر السعودية

وأظهرت النتائج أيضاً أن الأسر السعودية المستأجرة للشقق السكنية تبلغ تقريباً ثلثي عدد الأسر المستأجرة 58.2 %، وتليها الأسر السعودية المستأجرة للفيلات بنسبة تبلغ36.3 % أما نسبة المستأجرين للبيوت الشعبية والأنواع الأخرى فتقلّ عن 6 %.

وأظهرت نتائج تحليل بيانات عام 1425 هـ أن نسبة ما تخصصه الأسر السعودية المستأجرة في مدينة الرياض للإنفاق على المسكن حسب نوعه (الفيلات، والشقق، والمساكن الشعبية، والأنواع الأخرى) تتراوح بين ما يقارب 14 و18 %، وجميع هذه النسب تُعدُّ أقل من النسبة العالمية المخصصة لـلإنفاق على المسكن من إجمالي دخل الأسرة، وهي نسبة 30 %.

ووجُد أن الأسر التي تخصص أعلى نسبة من دخلها للإنفاق على الإسكان هي تلك التي تسكن في الفيلات بنسبة قدرها 17.7 %، يليها الأسر التي تسكن في الأنواع الأخرى من المساكن بنسبة قدرها 15 % من الدخل.

أما نسبة ما تدفعه الأسر التي تسكن في البيوت الشعبية فقد بلغت 14.8 % من الدخل، وكانت نسبة ما تنفقه الأسر المستأجرة للشقق هي الأقل وقد بلغت 14 % فقط من دخلها السنوي.

علاقة زيادة عدد الوحدات السكنية بمعدلات التملك والتأجير
1407 هـ 1411 هـ 1417 هـ 1425 هـ
عدد الوحدات نسبة الزيادة عدد الوحدات نسبة الزيادة عدد الوحدات نسبة الزيادة عدد الوحدات
الوحدات السكنية 308121 14 % 351266 29 % 456419 55 % 704754
الوحدات المشغولة 204806 52.4 % 312126 38.9 % 433598 51 % 655722
الوحدات المملوكة 69081 59.4 % 110123 77.5 % 195457 21 % 236909
الوحدات المؤجرة 110668 48.1 % 163937 11.8 % 183362 88 % 343999

12 سنة متوسط مدة الإقامة في المسكن

أظهرت دراسة الحراك السكاني في مدينة الرياض لعام 1425 هـ أن متوسط مدة إقامة الأسر بالمسكن بصفة إجمالية يبلغ 12 سنة، وأن هناك حراكاً سكانياً كبيراً نسبياً، فقد بلغت نسبة من تنقّلوا من 2 إلى 3 مرات خلال فترة إقامتهم بمدينة الرياض 75 %. كما يظهر أن سبب الانتقال الرئيس يرجع إلى تملك الأسرة مسكناً جديداً، وذلك بنسبة 35 %، وفي هذا مؤشر لمدى رغبة السكان في تملك مساكنهم والاستقلال بخصوصية.

وتُعدّ زيادة حجم الأسرة السببَ الثاني للانتقال، وقد بلغت نسبته 17.5 %، أما السبب الثالث فقد جاء نتيجة التحسن في مستوى الدخل بنسبة تبلغ 15 %، يليه ارتفاع الإيجار في المسكن السابق بنسبة تبلغ 9 %.

7 % نسبة الوحدات السكنية الشاغرة

تمثل الوحدات السكنية الشاغرة، المخزونَ الذي يسدُّ الفجوة بين العرض والطلب في سوق الإسكان، فتوفّرها يسمح بتحسين الوحدات القديمة، ويمنح السكان الفرصة للانتقال من مسكن إلى آخر.

وقد بلغت نسبة الوحدات السكنية الشاغرة ما يقارب 34 % في عام 1407 ه، وهذه نسبة كبيرة تؤثر سلباً على سوق الإسكان، وتجعله غير مشجع للاستثمار، وانخفضت النسبة إلى ما يقارب 12 % في عام 1411 هـ، واستمرت في الانخفاض لتصل إلى ما يقارب 5 % في عام 1417 ه، ثم عاودت الارتفاع لتصل إلى ما يقارب 7 % في عام 1425ه، وتُعدُّ هذه نسبة جيدة، فهي توفر المرونة لتحسين الوحدات القديمة، وتمكين السكان من الانتقال من مسكن إلى آخر، ولكن دون تأثير يذكر على ميزان العرض والطلب في السوق.

تطور عدد الوحدات السكنية الشاغرة بمدينة الرياض
السنة 1407 هـ 1411 هـ 1417 هـ 1425 هـ
الوحدات السكنية 308.212 351.266 454.476 704.754
عدد الأسر 204.844 307.986 433.598 655.722
نسبة الشاغر في المائة 33 11 4 7

مخزون الأراضي السكنية

يبلغ إجمالي مساحة مدينة الرياض – حسب المسح الميداني لاستعمالات الأراضي لعام 1425 هـ الذي أجرته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض – أكثرَ من 5000 كيلومتر مربع؛ 538 ألف هكتار، تشمل هذه المساحة حدَّ النطاق العمراني الأول، وحدَّ النطاق العمراني الثاني، وحدود حماية التنمية.

وأظهر توزيع استعمالات الأراضي أن الاستعمال السكني يمثل نسبة تبلغ 3.4 % فقط من كامل مساحة مدينة الرياض حدود حماية التنمية. بينما ظهر أن نسبة مساحة الأراضي البيضاء المخططة والقابلة للتطوير تبلغ 44.5 % من إجمالي المساحة.

ويشكل مجموع مساحة الأراضي البيضاء وغير المخططة والقابلة للتطوير ما نسبته 26.9 % من المساحة الإجمالية، وتمثل هذه الأراضي المتاحة للتنمية العمرانية المخزونَ الاستراتيجي للتنمية بما فيها التنمية الإسكانية.

وبلغ إجمالي عدد قطع الأراضي البيضاء التي تم تخطيطها إلى أجزاء أو قطع صغيرة وبشوارع معبَّدة من عام 1420 هـ إلى عام 1426 هـ والتي تمثل المخزون الاستراتيجي قريب المدى ؛ 263 ألف قطعة أرض، بمساحة إجمالية تبلغ 138 ألف هكتار، ويتوقع أن تستوعب تقريباً 4 ملايين نسمة حتى عام 1445 هـ بكثافة تصل إلى 30 شخصاً / الهكتار، وتتركز غالبيتها في القطاع الشمالي من مدينة الرياض، ثم في القطاع الشرقي، ويليه الجنوبي.

كما بلغ عدد قطع الأراضي البيضاء التي تم تخطيطها ولكن إلى أجزاء كبيرة، والتي تمثل المخزون الاستراتيجي بعيد المدى، في عام 1425 هـ؛ تسعة آلاف قطعة تقريباً، بمساحة إجمالية تبلغ أكثر من 38 ألف هكتار، وهي تتركز كذلك في القطاع الشمالي.

أما بالنسبة للأراضي البيضاء القابلة للتطوير ولكن لم يتم عليها أي إجراء من إجراءات التخطيط العمراني، فتبلغ مساحتها 952 هكتار، وتتركز غالبيتها في القطاع الشمالي الشرقي.

علاقة مساحة الأراضي المطورة والقابلة للتطوير بالنسبة للاستعمالات الرئيسة على مستوى مدينة الرياض
الاستعمال المساحة كم 2 النسبة المئوية %
الأراضي المطورة 576.9 10.7
الطرق 465.8 8.7
أراض بيضاء مخططة وغير مخططة وقابلة للتطوير 3841.8 71.4
أراض بيضاء غير قابلة للتطوير 339.2 6.30
غير معروف 160.6 2.9
الإجمالي 5383.3 100

ملكية الوحدات السكنية

تمتلك غالبية الأسر السعودية مساكنها وبنسبة تبلغ 56 %، بينما تبلغ نسبة الأسر السعودية المستأجرة لمساكنها -سواء من الأقارب أو من الآخرين – أكثر من 40 %. وتستأجر ثلاثة أرباع الأسر غير السعودية – تقريباً – مساكنَها وبنسبة تفوق 74 %. بينما تحصل ربع الأسر غير السعودية – تقريباً – %24.3 على مساكنها من أرباب العمل.

وعلى كل حال فإن أكثر من نصف مجموع الأسر السعودية وغير السعودية 52.6 % تستأجر مساكنها.

التوزيع النسبي لنوعية ملكية المساكن للأسر السعودية وغير السعودية

أسعار الأراضي السكنية

تشكل تكلفة الأرض أكثر من ثلث تكلفة المسكن، وأظهر المسح الميداني لتقديرات المكاتب العقارية في الأحياء السكنية في مدينة الرياض في عام 1427 هـ الذي أعدته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض؛ أن متوسط أسعار الأراضي السكنية على جميع الشوارع يبلغ تقريباً 1170 ريالاً للمتر المربع، بينما يبلغ متوسط سعر الأراضي السكنية التي تقع على شوارع 20 متراً فأقلّ 730 ريالاً للمتر المربع.

وأظهرت النتائج أن نسبة الزيادة في متوسط أسعار جميع الأراضي السكنية بين عامي 1426 – 1427 هـ بلغت 19.7 %، بينما بلغ التغير في متوسط أسعار الأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض 20 م ف أقل ما نسبته 17.2 %.

و أظهرت النتائج أن أعلى متوسط سعر للأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض 20 متراً فأقلّ يقع في القطاع الشمالي ويبلغ 1125 ريال للمتر المربع.

بينما أظهرت النتائج أن أقل سعر للأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض 20 متراً فأقلّ يوجد في القطاع الجنوبي بمتوسط سعر يبلغ 460 ريال للمتر المربع.

مؤثرات في أسعار الأراضي السكنية

متوسط سعر الأرض يتأثر بشكل أساسي بتوافر الكهرباء وشبكة الشوارع المسفلتة، حيث إن ذلك يزيد سعر الأرض بقيمة 157 ريالاً للمتر المربع، ويزيد توفرُ شبكة المياه السعر إلى ما يقارب 187 ريالاً للمتر المربع، ويزيد توفرُ الصرف الصحي سعرَ قيمة الأرض إلى ما يقارب 180 ريالاً، أما إضاءة شبكة الشوارع فتزيد السعر إلى ما يقارب 157 ريالاً للمتر المربع، ويزيد توفرُ الأرصفة السعر إلى ما يقارب 122 ريالاً للمتر المربع.

وقد أظهرت نتائج التحليل أن أكبر نسبة تأثير فيسعر الأراضي السكنية ينتج عن توافر شبكة المياه وبنسبة تبلغ 25 %، يليه توافر شبكة الكهرباءوالسفلتةبنسبة تصل إلى 22 %، ويلاحظ أن التحليل ربط بين توافر شبكة الكهرباءوالسفلتة، للعلاقة القوية فيما بينهما، حيث يندر توفر شبكة الكهرباء دون أن تكون الشوارع مسفلتة.

وبلغت نسبة تأثير توفر شبكة الصرف الصحي فيسعر الأراضي 13 %، أما نسبة تأثير توفر الأرصفة فقد بلغت 12 %، في حين كان تأثير شبكة إنارة الشوارع فيسعر الأراضي الأقل وبنسبة تبلغ 8 % فقط.

مقارنة نسبة التغير في أسعار الأراضي السكنية في مدينة الرياض
متوسط السعر ريال/م2 1426 هـ متوسط السعر ريال/م2 1427 هـ نسبة التغير %
جميع الأراضي السكنية 950 1173 19.7
الأراضي السكنية على شوارع بعرض 20 متراً فأقل 623 730 17.2

تكلفة إيجار الوحدات السكنية في مدينة الرياض

أظهرت نتائج المسح الميداني لتقديرات المكاتب العقارية في الأحياء السكنية بمدينة الرياض في عام 1427 هـ زيادة تكلفة إيجار الوحدات السكنية بين عامي 1426 – 1427 هـ بنسبة تبلغ تقريباً 20 %. وقد سجلت الوحدات السكنية من نوع دور في فيلا أعلى نسبة زيادة بلغت 22.8 %، بينما سجلت الوحدات السكنية من نوع الشقق أقل نسبة زيادة بلغت 17.9 %.

وبلغ متوسط أعلى تكلفة إيجار سنوي للوحدات السكنية من نوع الفيلات 58.913 ريالاً، بينما ظهر أن أقل متوسط تكلفة إيجار سنوي للوحدات السكنية من نوع الشقق بلغت قيمته 15.526 ريالاً.

كما أظهرت النتائج أن أعلى متوسط تكلفة إيجار جميع الوحدات السكنية يوجد في القطاع الشمالي، ويبلغ تقريباً 44 ألف ريال سنوياً، بينما يوجد أقل متوسط تكلفة إيجار جميع الوحدات السكنية في القطاع الأوسط، ويبلغ تقريباً 22 ألف ريال سنوياً.

ويُلاحظ أن أعلى متوسط تكلفة إيجار سجَّلته الوحدات السكنية من نوع الفيلات يوجد في القطاع الشمالي، ويبلغ تقريباً 81 ألف ريال سنوياً، وأن أقل متوسط تكلفة للإيجارات سجَّلته الوحدات السكنية من نوع الشقق يوجد في القطاع الأوسط، ويبلغ تقريباً 12 ألف ريال سنوياً.

كما أظهرت النتائج أن متوسط تكلفة إيجار الوحدات السكنية السنوي يزيد بمقدار 73 ريالاً مع زيادة مساحة تلك الوحدة بمقدار متر مربع واحد. بينما يزيد متوسط تكلفة الإيجار بمقدار 1521 ريالاً مع زيادة عدد الغرف بمقدار غرفة واحدة. وينخفض الإيجار بمقدار 3146 ريال مع تقادم عُمر المبنى السكني لمرحلة واحدة من المراحل التالية: أقل من سنة، من سنة إلى 5سنوات، من 5 سنوات إلى 10 سنوات، وأكثر من 10 سنوات. ويزيد متوسط تكلفة الإيجار بمقدار 2887 ريالاً مع زيادة تحسن حالة المبنى السكني من إحدى الحالات التالية: حالة ممتازة، حالة جيدة، حالة مرضية.

مقارنة متوسطة تكلفة إيجار الوحدات السكنية بين عامي 1426 هـ و1427 هـ

مقدرة الإنفاق على المسكن

انخفضت نسبة التملُّك لدى الأسر السعودية من 69 % في عام 1417 هـ إلى ما يقارب 56 % في عام 1425 هـ. بينما ارتفعت نسبة الأسر السعودية المستأجرة لمساكنها، حيث بلغت تلك النسبة ما يقارب 40 % في عام 1425 هـ. وتمثل هذه الفئة – إضافة إلى الأسر التي تعيش ضمن أسر ممتدة، والأسر المتوقع تكوّنها حديثاً – القوة الشرائية الجديدة المؤثرة على الطلب في سوق الإسكان متى ما توفرت لها الإمكانيات المالية أو التمويل المناسب.

ويتضح عند تحليل نسبة الإنفاق على السكن من الدخل السنوي للأسر السعودية المستأجرة؛ أنه كلما قلَّ دخل الأسرة زادت نسبة الإنفاق على المسكن، فقد وُجِدَ أن الأسر التي يقل دخلها عن 36 ألف ريال سنوياً تنفق تقريباً 45 % من دخلها – أي: أكثر من خُمْسي دخلها السنوي – على إيجار المسكن، وبهذه النسبة المرتفعة جداً نجد أن الأسر الواقعة ضمن هذه الفئة تنفق تقريباً مرة ونصف المرة من المقترح في المعدلات العالمية والبالغ نسبته 30 % من الدخل، لـلإنفاق على المسكن، وذلك على حساب جوانب الإنفاق الرئيسة الأخرى، مثل: الغذاء، والكساء، والصحة، والتعليم، وتمثّل هذه الفئة من الأسر نسبة 8.6 % فقط من مجموع الأسر السعودية المستأجرة في مدينة الرياض، وهي الأسر التي تحتاج إلى الدعم لتمكينها من توفير الإسكان.

ولكن نسبة الإنفاق على السكن من الدخل السنوي تنخفض بالنسبة لجميع فئات الدخل الأخرى وتتراوح بين 13 و25 % من دخل الأسرة، وهذه النسب جميعها دون المعدَّل العالمي للإنفاق على المسكن، والذي يمكن أن يصل إلى 30 % من إجمالي دخل الأسرة السنوي.

وتُظهر النتائج أن متوسط دخل الأسر السعودية المستأجرة من الأجور والرواتب لا يمكِّنها من الإنفاق على امتلاك وحدة سكنية من نوع الفيلات الصغيرة، أو (الدوبلكسات) النموذج الأكثر شيوعاً في سوق الإسكان، من دون أن يؤثر ذلك على جوانب الإنفاق الضرورية الأخرى.

فهذه النتائج تُظهر الحاجة الماسة إلى النظر بشكل جدي وعملي في سياسات الإسكان واستراتيجياته؛ من أجل الوفاء باحتياجات المرحلة الإسكانية.

50 % من المساكن بنيت بتمويل شخصي

يمثل التمويل الشخصي المصدر الرئيس لتمويل امتلاك أو بناء المساكن، حيث أظهرت نتائج مسح عام 1425 هـ أن أكثر من نصف المساكن في مدينة الرياض 50.5 % تمَّ بناؤها بتمويل شخصي، وأن ما يقارب خُمْسي المساكن 41.2 % تمَّ تمويل بنائه بقروض من صندوق التنمية العقارية، وفي هذا مؤشر على انخفاض نسب التمويل الحكومي المدعوم، والتي يتوقع أن تتحسن بشكل بسيط بعد دعم الصندوق بمبالغ إضافية من فائض الميزانية، ولكن اعتماد السكان بشكل أكبر كان على التمويل الذاتي.

كما ظهر أن هناك نسبة بسيطة من المساكن التي نفذت بقروض من مؤسسات خاصة تبلغ 6.1 في المائة فقط، وفي هذا مؤشر على ضعف استجابة لسوق القطاع الخاص لتوفير قنوات تمويل يمكن أن يعتمد عليها بشكل ثابت ومستمر ومخطط له لتمويل وتوفير احتياجات الرياض المستقبلية من المساكن.

ويعود سبب ضعف توفير قروض التمويل الإسكاني من المؤسسات المالية في الماضي إلى طول آجال قروض التمويل العقاري، وإلى زيادة المخاطر فيها.

كما أن مشكلة الفائدة المصرفية وعدم شرعيتها كانت سبباً في إحجام فئة كبيرة من المتعاملين عن استخدام التمويل المصرفي العقاري.

وأخيراً ظهرت على الساحة صيغ مختلفة للتمويل الإسلامي، مما دعا كثيراً من البنوك السعودية إلى التنافس وتقديم برامج بالصيغ الإسلامية للتمويل العقاري، ويتوقع أن يزيد حجم التمويل العقاري من القطاع الخاص مع استكمال إجراءات إقرار الرهن العقاري، وتطور نظام التقييم العقاري للوحدات السكنية.

مستقبل الإسكان في مدينة الرياض

تُعدُّ التركيبة العمرية الشابة أحد أهم الملامح المستقبلية لسكان مدينة الرياض، حيث من المتوقع أن تتأثر التركيبة السكانية للمدينة ولعدة سنوات قادمة بالشباب. وسوف تؤدي هذه التركيبة إلى تكوين أسر بمعدلات مرتفعة، مما سيؤدي إلى ازدياد الطلب على الوحدات السكنية بمعدل يفوق الزيادة السكانية.

وعلى ضوء ذلك تشير التوقعات الإحصائية إلى أن عدد الأسر في عام 1445 هـ سيصل إلى ما يقارب 1.1 مليون أسرة، ومن ثم فإن مدينة الرياض سوف تحتاج إلى وحدات سكنية إضافية بمتوسط يبلغ 30 ألف وحدة سنوياً لتقابل الزيادة في عدد الأسر حتى عام 1445 هـ.

وفي الوقت الذي تظهر فيه البيانات أن متوسط حجم الأسرة السعودية في عام 1425 هـ يبلغ 7.1 شخص/ أسرة، إلا أنه من المتوقع أن ينخفض بمقدار 0.8 شخص/ أسرة حتى عام 1445 هـ، حيث تظهر توقعات النمو لجميع الأسر أنه يلزم في المتوسط – خلال الأعوام العشرين القادمة – توفير وحدات سكنية بمدينة الرياض لما يقارب 28 ألف أسرة سنوياً.

غير أن تباطؤ النمو السكاني واستقرار متوسط حجم الأسرة سيؤدي إلى انخفاض معدل الزيادة في أعداد الأسر، حيث إنه يتوقع أن يتم توفير وحدات سكنية لما يقارب 25.5 ألف أسرة فقط في عام 1445 هـ.

وهنا يلزم مراعاة أن الطلب سوف يزداد في المستقبل على المساكن ذات الحجم الأصغر، خصوصاً أن تكوُّن الأسر الجديدة سيزداد بشكل كبير؛ لأن أكثر من نصف السكان هو دون الخامسة والعشرين من العمر، ولأن العديد من الأسر الممتدة سوف تتحول أيضاً إلى أسر مفردة إذا تهيّأت لها الإمكانيات للحصول على وحدة سكنية خاصة.

إقبال الأسر السعودية في مدينة الرياض على السكن في الشقق بعدما كانت تميل إلى السكن في الوحدات السكنية ذات المدخل الخارجي المستقل؛ أحد المتغيرات التي شهدها النمط الإسكاني في المدينة، لذا من المنطقي أن نجد هذا الإقبال على الشقق السكنية ذات المساحة الأصغر من الفيلات خصوصاً مع ازدياد أعداد الأسر المفردة التي تكون في الغالب ذات حجم أصغر، ولكن تقديم حلول إبداعية لتوفير بدائل لوحدات سكنية صغيرة ومستقلة سوف يكون مرحباً به بشكل كبير من قِبَل الأسر السعودية الصغيرة أو المتكونة حديثاً.

كما يلاحظ أن رغبات السكان السعوديين تميل إلى قابلية التملك سواء بالنسبة للفيلات أو حتى الشقق السكنية، فمن المتوقع أن تزداد نسبة تملك الأسر السعودية لمساكنها مع توفير البرامج التي تشجع السكان على الادخار، وتوفير التنظيمات والضمانات التي تشجع القطاع الخاص وتدفع به إلى تقديم بدائل مختلفة للتمويل الإسكاني الميسر.

وبالنظر إلى نتائج مقارنة الزيادة المتوقعة في متوسط الدخل السنوي للأسر السعودية بالزيادة في تكاليف امتلاك المسكن خلال الفترة من 1425 هـ إلى 1445 ه؛ يظهر بوضوح انخفاض فرصة امتلاك المسكن للعديد من الأسر ذات الدخول المنخفضة، وصعوبة حصولها على مسكن مناسب ومريح، إلا أن هذه المشاكل – خاصة التي تتعلق بتملك مسكن للأسر السعودية ذات الدخول المنخفضة – يمكن تعويضها بالإيجار في سبيل الحصول على مسكن مناسب، خصوصاً وأن مدينة الرياض يوجد فيها قطاع إيجار إسكاني يعمل بصورة جيدة، كما يتمتع بقابلية التوسع عند تعديل بعض التنظيمات البلدية، ويمكن أيضاً دعم فارق تكلفة الإيجار للأسر الفقيرة أو متدنية الدخل من خلال تفعيل سياسة المخصصات السكنية بدعم حكومي أو من قِبَل المؤسسات الخيرية.

الطاقة الاستيعابية الإسكانية المستقبلية تتفاوت في قدرتها بين مختلف قطاعات المدينة، ومن أهم العوامل المؤثرة في هذا التفاوت: نسبة الأراضي الفضاء، أسعارها، والصفات السكانية للمواقع المختلفة.

ويُعدّ المخزون الاستراتيجي للأراضي الفضاء -سواء المطورة أو غير المطورة – من أهم العناصر التي تعتمد عليها الطاقة الاستيعابية لمدينة الرياض، وفيما عدا مشكلة ارتفاع أسعار الأراضي السكنية بالنسبة لبعض الأسر فإن مخزون الأراضي كفيل بتحقيق متطلبات الإسكان.

وتوفر المخططات المعتمدة قطع أراض سكنية تتلاءم مع طبقة الدخل المتوسط والمرتفع، إلا أن إعادة تقسيم هذه الأراضي إلى قطع أصغر سيتواكب مع الطلب المتزايد على قطع الأراضي الصغيرة والمساكن الصغيرة.

ويتوقع أن تتراوح مسطحات الوحدات السكنية بين وحدات صغيرة بواقع 60 متراً مربعاً بالنسبة لسكن العزاب أو الأسر المتكونة حديثاً أو الأسر ذات الدخل المنخفض جداً، وبين وحدات سكنية كبيرة من نوع الفيلات والقصور.

ويتبع ذلك تفاوت كبير أيضاً في الكثافات السكانية، ففي مناطق الشقق قد تصل الكثافة إلى أكثر من 2000 شخص/هكتار في أجزاء من المدينة القديمة التي يسكنها ذوو الدخل المنخفض والأسر غير السعودية، بينما قد تصل الكثافة إلى أقل من 20 شخصاً/ هكتار في المناطق التي تضم الفيلات الكبيرة والقصور.