ضوابط مراكز الرياض الفرعية… شمولية في المعايير ومرونة في الإجراءات

اعتمدت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض مبدأ التحول في التخطيط المستقبلي للمدينة من النمط الأحادي المركزي إلى النمط اللامركزي، وذلك من خلال إنشاء مراكز فرعية تكون بمثابة مناطق عمرانية ذات أنشطة وخدمات متنوعة تستوعب نحو مليون نسمة في دائرة يصل قطرها نحو 20 كيلومتراً، وتحتضن معظم وظائف القطاعين العام والخاص، بما يشمل مختلف المراكز الإدارية والحكومية، والأنشطة الاقتصادية، والخدمات التعليمية والصحية والاجتماعية والثقافية والترفيهية.

وقررت الهيئة طرح مواقع المراكز الفرعية في منافسة عامة وفق معايير وضوابط تخطيطية تحقق الرؤية والأهداف الموضوعة لهذه المراكز، وتتميّز هذه الضوابط بالمرونة لتتلاءم ورغبات المطوّرين ومتطلباتهم.

نمط التطور العمراني في مدينة الرياض

يتصف النمط العمراني الحالي لمدينة الرياض بأحادية المركز والانتشار الأفقي، إذ يتركز التطوير بشكل طولي على ضفتي الطرق الرئيسة التي تربط مركز المدينة بالأحياء السكنية في الأطراف.

كان للنمو السريع الذي شهدته مدينة الرياض أثر في تكوين شكلها الحالي من حيث توزيع المرافق العامة والمؤسسات الخدمية العامة والكثافة العمرانية وما يتبع ذلك من نشاط اقتصادي، فقد كانت عملية إنشاء الجهات والوزارات الحكومية وما يتبعها من مرافق عامة وخدمية التي انطلقت مع بداية الستينيات الهجرية السبب الأساسي في تمركز هذه الوزارات في وسط المدينة. كما ساهم الازدهار الاقتصادي الذي شهدته بعض محاور المدينة خصوصاً المحور الذي يربط المطار القديم بوسط المدينة، والمحور الذي تلاه ويربط وسطها بشمالها في إكمال صورة مدينة الرياض بوصفها مدينة ذات مركز حضاري أحادي في وسطها ومحاور أساسية تشكل الأعصاب التجارية.

أحادية مركز المدينة

تأكد وضع مركز المدينة الواحد وترسخ مع مرور الأعوام، خصوصاً أن المخططات الرئيسة التي وضعت لتوجيه نمو المدينة انطلقت من مبدأ مدينة ذات مركز وحيد متوسط ومحور أساس للنشاط الاقتصادي يمتد بين طريق العليا وطريق الملك فهد باتجاه الشمال، ولم يلتفت إلى ضرورة إقامة مراكز فرعية في أطراف المدينة.

وأدى هذا النمط إلى مظاهر سلبية عديدة وإشكالات تعاني منها المدينة، يأتي في مقدمتها كثافة الحركة المرورية من وإلى وسط المدينة مع تمركز الأنشطة الاقتصادية والإدارية المختلفة وتباعد الأحياء السكنية عنها، مما يضطر السكان لقطع مسافات كبيرة بين السكن والعمل أو مراكز التسوّق والترفيه في المدينة، حيث تشير الإحصاءات إلى أن سكان مدينة الرياض يقومون بحوالي 5.5 ملايين رحلة يومياً.

ومع غياب وسائط النقل العام، والاعتماد الكثيف على السيارة الخاصة، ازدادت كثافة الحركة المرورية على محاور الطرق الرئيسة، وأصبحت الاختناقات المرورية في أوقات الذروة ظاهرة يومية مألوفة في بعض المناطق. وتبع ذلك مظاهر سلبية أخرى تمثّلت في ازدياد التلوث الهوائي والضوضائي، إضافة إلى تفاقم الضغط على التجهيزات العامة، مثل: شبكات المياه والكهرباء والصرف الصحي وغيرها.

احتياجات نمو متزايدة

وفي ظل نمو المدينة المستقبلي وتزايد عدد سكانها، فإن وسط المدينة ومحاورها الاقتصادية الحالية ستكون غير قادرة على تلبية احتياجات هذا النمو في توفير فرص العمل ومتطلبات الحياة اليومية، فضلاً عن عدم قدرتها على استيعاب متطلبات الرفاهية والراحة لسكان المدينة.

و إذا كانت المساحة العمرانية المطوّرة لمدينة الرياض اليوم لا تتجاوز ألف كيلومتر مربع، ويعاني مركزها الرئيس وأعصاب أنشطتها من عدم القدرة على استيعاب المتطلبات والاحتياجات الوظيفية والمرورية؛ فإن المشكلة ستكون أكبر مع ازدياد حجم المدينة ووصول مساحتها المطوّرة إلى الضعف، مما يستدعي وضع استراتيجية فعّالة لتطوير المدينة تتجاوز سلبيات الوضع القائم.

وفي ضوء ما سبق اعتمدت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض وضع المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض لتحديد مسار التنمية ومعالجة القضايا التي تواجهها المدينة، والذي اعتمد على مبدأ التحول في التخطيط المستقبلي للمدينة من النمط الأحادي المركزي إلى النمط اللامركزي، وذلك من خلال إنشاء مراكز فرعية تساهم في توزيع الأنشطة الاقتصادية والخدمات الإدارية والسكانية على المناطق السكنية الجديدة.

تخطيط وتطوير شامل

تبنّت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض ومن منطلق مسؤوليتها عن التخطيط والتطوير الشامل للمدينة؛ إعداد مخطط استراتيجي شامل للمدينة يهدف إلى إعداد خطة بعيدة المدى لقيادة وتوجيه التنمية الحضرية المستقبلية لمدينة الرياض، ووضع التصورات لمستقبل المدينة، ومعالجة مختلف قضايا التنمية التي تواجهها المدينة.

ويتضمن المخطط وضع رؤية مستقبلية للخمسين عاماً القادمة لمدينة الرياض، وصياغة إطار استراتيجي للعشرين سنة القادمة لقيادة التنمية الحضرية في جميع قطاعاتها من تخطيط حضري واقتصاد وإسكان وبيئة ومرافق عامة ونقل وسياسات حضرية وإدارة حضرية، إضافة إلى وضع خطط تنفيذية للعشر سنوات القادمة، وذلك بالتنسيق مع كافة الجهات ذات العلاقة من القطاعين العام والخاص والسكان.

ويرتكّز المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض في تكوينه على المعلومات الحديثة والميدانية المتعلقة بجميع القطاعات المختلفة في المدينة، وذلك بالاستفادة من التجارب الحديثة في مجال التخطيط الاستراتيجي والتقنيات الحديثة في هذا المجال في أشهر المدن في العالم. وتكوّن من ثلاث مراحل: اعتنت الأولى بمراجعة وتقويم الوضع الراهن للمدينة، أما المرحلتين الثانية والثالثة فتضمنتا إجراء الدراسات التفصيلية عن كل قطاع من قطاعات التنمية الحضرية والتطوير، وتحديد أهداف التطوير لكل قطاع، وطرح البدائل المتاحة لبلوغ هذه الأهداف ودراسة تكلفة كل منها، وتم خلال هذه المرحلتين وضع «التقارير النهائية» التي تضمنت استراتيجيات لكل من القطاعات: التنمية الاقتصادية، البيئة، النقل والمواصلات، المرافق، الإسكان، الخدمات العامة، واستعمالات الأراضي وأنظمة تطويرها، بالإضافة إلى إعداد المخطط الهيكلي للمدينة.

مخطط الرياض الهيكلي

يغطي المخطط الهيكلي الذي أعدته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض ضمن نواتج المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض؛ الأراضي الواقعة داخل حدود حماية التنمية بمساحة تتجاوز 5000 كم 2، ويغطي احتياجات ما يقارب 7.5 مليون نسمة بحلول عام 1445 ه. ويعكس المخطط الجوانب المكانية والوظيفية للسياسات الحضرية المقترحة، كما يحدد المخطط توزيع استعمالات الأراضي الرئيسة والأنشطة ومراكز العمل ونظام النقل وشبكات المرافق العامة والمتطلبات البيئية والمناطق المفتوحة. ويعنى المخطط بوضع الخطوط الإرشادية التي تقود التنمية الحضرية المستقبلية بجميع جوانبها على مستوى المدينة.

مفهوم المراكز الفرعية

تعرف المراكز الفرعية بأنها مناطق عمرانية ذات أنشطة وخدمات متنوعة تتراوح مساحتها بين 2- 2.5 كم، وتخدم ما يقارب 600 ألف إلى المليون نسمة في دائرة يصل قطرها لحوالي 20 كيلومتراً، تقدم لهم خدمات مدنية شاملة.

وتنطلق الرؤية المستقبلية للمراكز الفرعية من كونها مراكز جديدة مختلطة الاستعمالات ومتعددة الأنشطة والاستخدامات، تحقق بيئة آمنة وجذّابة للعيش والسكن، ومزاولة الأعمال التجارية والترفيهية، وتتمتع بكونها مناطق ذات جدوى اقتصادية عالية، وتحقق فرص وظيفية كبيرة، نظراً لاحتوائها على مراكز أعمال نشطة ومزدهرة تدعم الاحتياجات التجارية والمالية للمدينة، في الوقت الذي تعكس فيه الثقافة المحلية العالية لسكان المدينة.

الرؤية المستقبلية للمراكز

ستقام هذه المراكز في قطاعات المدينة المختلفة، وتأتي في حجم المرتبة الثانية بعد مركز المدينة الأساسي، وستؤسس في ملتقى الطرق الأساسية والشريانية في المدينة للمساهمة في توزيع النمو المستقبلي للأنشطة الرئيسة في المدينة، ومن ثم تخفيف الضغط التنموي على مركز وسط المدينة، وتحقيق استدامة التنمية الحضرية، وتوزيع الوظائف وتيسير الوصول إليها من قِبَل سكان الأحياء الجديدة البعيدة عن مركز المدينة. وتتمثّل عناصر الرؤية المستقبلية للمراكز الفرعية فيما يلي:

  • مراكز جديدة مختلطة الاستعمالات.
  • أنشطة واستخدامات متعدّدة.
  • بيئة آمنة وجذّابة للسكن.
  • أجواء مهيأة لمزاولة الأعمال التجارية.
  • أشكال متنوعة من وسائل الترفيه والمرح.
  • حاضنات لمؤسسة تعليمية متخصصة.
  • مزج بين تقاليد البناء المحلية وأنظمة البناء الحديثة.
  • مراعاة للاعتبارات البيئية.
  • بنية تحتية متكاملة لوسائل النقل كافة.
  • جدوى اقتصادية عالية.

أهداف المراكز الفرعية

تمثّل المراكز الفرعية نمطاً عمرانياً متقدماً ورؤية بعيدة المدى لتخطيط وتطوير المدينة تساعد – بمشيئة الله – على حل الكثير من القضايا الحرجة التي تسبب بها التمدد غير المنظم للمدينة، ومن الأهداف والفوائد المرجوة من هذا النمط العمراني:

  • مساندة مركز المدينة الحالي.
  • دعم توجه الإدارة الفرعية نحو اللامركزية.
  • توفير الأنشطة والخدمات للمناطق الفرعية الجديدة البعيدة عن وسط المدينة.
  • خلق فرص وظيفية جديدة في قطاعات المدينة المختلفة.
  • خفض معدل الرحلات المرورية إلى وسط المدينة.
  • تحسين البيئة الفرعية بشكل عام من خلال نموذج عالي الكفاءة والنوعية في تخطيط تلك المراكز.

وظائف المراكز الفرعية

ستشتمل هذه المراكز على وظائف كل من القطاعين العام والخاص ومن ضمنها احتضانها للمراكز الإدارية والحكومية، والأنشطة الاقتصادية، والمكاتب والشركات والبنوك، ومراكز التسوق، والخدمات الاجتماعية والثقافية والترفيهية.

وستضم المراكز الفرعية الجديدة الاستخدامات والوظائف التالية:

  • الوظيفة الإدارية: يشتمل كل من المراكز الفرعية الجديدة على مركز إداري يضم فروع الإدارات الحكومية والوزارات (بلدية فرعية، فرع لإمارة منطقة الرياض شرطة، دفاع مدني، بريد، ومكتب اتصالات…إلخ)، وستكون المراكز الفرعية بذلك مستهدفة من قبل الإدارات التي تريد تحقيق اللامركزية الإدارية وتبحث عن مواقع فرعية لها.
  • الوظيفة الاقتصادية: سيوفر كل مركز حضري من المراكز الخمسة المعتزم إنشاؤها في مدينة الرياض فرصاً واسعة لتركيز الأنشطة الاقتصادية المتنوّعة التي يتميّز بها وسط المدينة، والتي ستكون بذلك في متناول القاطنين في جوارها، دون تكبدهم معاناة الانتقال إلى مسافات بعيدة للوصول إلى احتياجاتهم. ومن هذه الأنشطة: المساحات التجارية والتسويقية والمكاتب والبنوك والشركات. كما يمكن أن يضم المركز مشاريع تطوير كبيرة الحجم نسبياً، تشمل المعارض والفنادق وأماكن التسلية وغيرها. ويعدّ تمركز هذه الأنشطة الاقتصادية بحد ذاته هدفاً أساسياً من أهداف التخطيط لهذه المراكز الجديدة، بحيث تكون الجدوى الاقتصادية المترتبة عنها حافزاً أساسياً في جلب الاستثمارات وتوفير فرص العمل وإنعاش الأحياء الجديدة للمدينة.

  • الوظيفة السكنية: تلافياً لما يحدث في مراكز المدينة بشكل عام من تحول مناطقه السكنية إلى أنشطة تجارية بحتة، بحيث تنعدم الحياة في هذا الوسط خارج أوقات العمل؛ ستوفر المراكز الفرعية الجديدة مساكن مخصصة لمختلف الشرائح الاجتماعية التي تفضل السكن بالقرب من المركز، وفق صيغ مختلفة تشمل العمارات السكنية بمستويات جيدة للت أجير أو التملك، الأمر الذي من شأنه جعل المراكز الفرعية غير معزولة عن المناطق السكنية المحيطة بها، بل سيتم تصميمها – بمشيئة الله – بطريقة تضمن الخصوصية والسلامة للأحياء المجاورة وتوفر التكامل معها. فمن ناحية ستوفر المناطق السكنية المجاورة للمركز الحضري وحدات سكنية متفاوتة الحجم بكثافات أقل للعائلات الكبيرة. بينما يوفر المركز كثافات سكانية عالية من خلال وحدات سكنية أصغر تلبي حاجات شريحة من الأسر حديثة التكوّن.

  • وظيفة الثقافية والترفيهية: استحداث نشاطات ثقافية وترفيهية موجّهة نحو الطبقات والشرائح الاجتماعية جميعها أحد الاحتياجات الملحة لسكان مدينة الرياض، وبشكل خاص لدى الأسر التي تقطن في الأحياء البعيدة عن وسط المدينة. لذا يعدّ إيجاد مثل هذه المراكز الفرعية الجديدة فرصة مناسبة لتوفير هذا النوع من الأنشطة، حيث سيضم كل من هذه المراكز أنشطة ثقافية متعددة: كالمكتبات العامة، ومراكز لاحتضان المهرجانات والاحتفالات والمعارض الفنية والأنشطة الأخرى. كما ستضم هذه المراكز تشكيلة من أماكن الترويح العائلي، ومنتزهات عامة، وملاعب، ومساحات خضراء تجعل من المراكز نقاط جذب ومقصداً لسكان القطاع الذي يخدمه المركز.
  • الوظائف التعليمية والصحية: ليس من الضرورة أن تكون مواقع المراكز الفرعية المقر الرئيس لإقامة الجامعات أو الكليات الأهلية أو الحكومية، لكنها – هذه المراكز -ستكون مهيأة لاحتضان مؤسسات تعليمية كبرى، مثل: المعاهد التقنية أو الكليات المتخصصة، إضافة إلى المراكز الصحية التي من شأنها إلى جانب خدمة سكان المركز والمحيطين به؛ خدمة القطاعات البعيدة عن وسط المدينة أيضاً، الأمر الذي سيساهم – بعون الله – في تلبية احتياجات السكان كافة، وتوفير مشقة تنقلهم إلى أماكن أخرى لقصد هذه الخدمات.

ضوابط المراكز التخطيطية

أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في اجتماعها الأول لعام 1428 هـ المنعقد في 16 المحرم 1428 هـ برئاسة صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن عبدالعزيز؛ الضوابط التخطيطية للمراكز الفرعية في مدينة الرياض، وإعادة تحديد مواقعها داخل قطاعات مدينة الرياض، وطرح تلك المواقع في منافسة عامة وفق المعايير والضوابط التخطيطية لها.

وبوصف المراكز الفرعية تمثل مناطق تطوير خاصة في المدينة، فقد تم إعداد ضوابط وتنظيمات عامة للمراكز بما يحقق الرؤية والأهداف الموضوعة للمراكز في إطار المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض، وتمثل تلك الضوابط الحد الأدنى الذي يجب الالتزام به عند تقسيم وتخطيط الأراضي الواقعة ضمن مواقع تلك المراكز المعتمدة.

وتتميّز هذه الضوابط بالمرونة وقابليتها للمراجعة والتعديل، بحيث تكون مستجيبة لقوى السوق ورغبات المطورين، مما يوفر الفرصة لنجاح عملية تطوير المراكز.

واشتملت الضوابط التخطيطية للمراكز الفرعية على تحديد الاشتراطات الخاصة باستعمالات الأراضي، وكثافات التطوير، وارتفاعات المباني، بالإضافة إلى المبادئ والإرشادات المتعلقة بالتخطيط والتصميم العمراني للمراكز الفرعية، وذلك كما يلي:

(أ) نطاق السكان المخدومين وحجم التوظيف:

  • يجب أن يخدم كل مركز فرعي بحلول عام 1445 هـ منطقة فرعية يصل عدد سكانها من 600 ألف نسمة إلى المليون نسمة، وأن يتوفر في هذا المركز الخدمات والأنشطة عالية المستوى اللازمة لسكان كل قطاع.
  • يجب أن يتوفر في كل مركز عدد من الوظائف وفرص العمل التي تتركز في قطاعات التجارة والمكاتب والخدمات التعليمية والصحية والترفيهية.

(ب) الكثافة السكنية العامة:

  • تكون الكثافة السكنية العامة ما بين 30 إلى 35 وحدة سكنية / هكتار.

(ج) استعمالات الأراضي وأنظمة البناء:

  • يجب أن لا تقل نسبة المساحة المخصصة للاستخدامات العامة عن 50 % من المساحة الإجمالية للمركز الفرعي، بحيث تتضمن تلك النسبة المساحات المخصصة للمركز الإداري، والخدمات العامة، والمناطق المفتوحة، والطرق، ومواقع المرافق العامة بما فيها محطة رئيسية للنقل العام.
  • يجب أن يكون الحد الأقصى لنسبة تغطية الأرض 50 % من مساحة كل قطعة يُرغب في تطويرها داخل المركز.
  • تكون الضوابط الخاصة بنسب استعمالات الأراضي، ونسبة التخطيط للمركز الفرعي، والحد الأقصى لمعامل البناء لكل قطعة أرض يرغب في تطويرها داخل المركز وفقاً للجدول التالي:
  • بهدف تشجيع مبادرات القطاع الخاص لإقامة مشاريع متميزة داخل المراكز الفرعية، وتقديم الحوافز للمستثمرين؛ ف إنه يمكن السماح بزيادة عدد الأدوار إلى أكثر من 12 دوراً، على أن يتم تقديم الطلبات الخاصة بذلك إلى الهيئة العليا لأخذ الموافقة عليها.

(د) البنية التحتية:يتحمل القطاع الخاص بما فيهم الملاك تطوير كامل البنية التحتية بما فيها الأرصفة، والتشجير، والإنارة،والسفلتة، وشبكات الكهرباء، والمياه، والصرف الصحي، وتصريف السيول لكامل مخطط المركز الفرعي، وأن يكون ذلك وفقاً للمواصفات الفنية المعتمدة من الأجهزة المختصة.

(هـ) شبكة الطرق والنقل العام والمواقف وحركة المشاة:

  • يجب توفير شبكة طرق محلية ذات كفاءة عالية وتدرج هرمي واضح.
  • يجب ربط شبكة الطرق المحلية على نحو ملائم بشبكة الطرق الشريانية الرئيسة للمدينة، وعلى أن يوفر ذلك سهولة الدخول والخروج من وإلى المركز الفرعي.
  • كما يجب التقليل من أي تأثيرات قد تحدث على البيئة المحيطة بالمركز.
  • يتم تأمين مواقف للسيارات بواقع موقف سيارة واحدة لكل 25 م 2 من الاستعمالات المكتبية والتجارية، وموقف لكل وحدة سكنية.
  • يجب أن يكون لكل مركز فرعي نظام نقل عام بطاقة عالية، بما في ذلك توفير مركز للنقل العام يتم ربطه بشبكة النقل العام في المدينة.
  • يجب توفير شبكة لممرات المشاة تربط الأنشطة الرئيسة جميعها وتوفر البيئة الآمنة والمميزة لاستخدامها.

(و) التصميم العمراني:

  • ينبغي عند إعداد المخططات التفصيلية للمركز أن يقوم الملاك أو المطورون بـإعداد قواعد إرشادية للتخطيط والتصميم العمراني، بحيث تشتمل على مبادئ التصميم العمراني، والضوابط التصميمية الخاصة بالخصوصية، والسلامة، ولوحات الإعلانات، والتشجير، وتنسيق المواقع، وذلك وفق المعايير التي تتجانس مع هذا النوع من التطوير المتميّز على مستوى المدينة.

المخططات الهيكلية المحلية التصورية

تم إعداد مخططات تصورية لثلاثة نماذج من المراكز الفرعية، وهذه النماذج والمخططات توضح للملاك والمطورين الأفكار التخطيطية والتصميمية والتصورات العامة التي يمكن أن تكون عليها تلك المراكز بعد تنفيذها، وستستخدم تلك المخططات بشكل إرشادي للتخطيط التفصيلي لتلك المراكز، حيث توضح استعمالات الأراضي وشبكات الطرق وتوزيع الخدمات والمرافق العامة،بالاضافةإلى ضوابط التطوير والكثافات، وأسس التصميم العمراني التي يفترض تطبيقها في تلك المراكز من قِبَل المطورين.