مناطق التطوير السكني الشامل…مرونة في الأنظمة تثمر مشاريع عمرانية مميزة

أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض أخيراً جملة من الطلبات التي تقدمت بها شركات للتطوير العقاري لإنشاء مناطق سكنية متكاملة في مدينة الرياض وفقاً لمفهوم (التطوير الشامل)، في كل من أحياء (أشبيلية،والملقا، والرمال، والعريجاء).

وجاء إقرار الهيئة للمشاريع بعد مراجعة وتقويم الطلبات في ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والضوابط التخطيطية المعتمدة للمدينة، والانعكاسات المتوقعة لهذه المشاريع على النقل والمرور والخدمات والمرافق العامة.

وتشمل المناطق السكنية الجديدة، إلى جانب الاستعمال الرئيسي المتمثل في الاستخدام السكني، استعمالات تجارية ومكتبية وفندقية، وإدارية ومناطق مفتوحة ومتنزهات وساحات وخدمات عامة ويتولى مطورو المناطق السكنية الجديدة تطوير كامل المشاريع، بما في ذلك الجوانب المتعلقة بالإدارة والتشغيل والصيانة.

مشروع شركة دار الأركان في حيالملقا

وافقت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض على الطلب الذي تقدمت به شركة دار الأركان بطلب لتخطيط أرضها الواقعة شمال غرب مدينة الرياض في منطقةالملقاضمن نطاق بلدية محافظة الدرعية بمساحة 5.059.000 متر مربع.

نوعيات مختلفة من الإسكان

وتشتمل فكرة المشروع التخطيطية على تخطيط منطقة كبيرة في شمال غرب مدينة الرياض تضم نوعيات مختلفة من الإسكان (فلل وشقق سكنية) ومراكز تجارية لخدمة السكان، وكذلك توفير الخدمات العامة المطلوبة من حدائق ومناطق مفتوحة ومدارس ومساجد، مع مراعاة ما ورد في المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والضوابط التخطيطية المعتمدة للمنطقة، والانعكاسات المتوقعة من هذا المشروع على البيئة المحيطة وعلى المدينة بشكل عام؛ من النواحي العمرانية والكثافات السكانية، والجوانب البيئية، والاقتصادية والاجتماعية، والتأثيرات المتوقعة على النقل والمرور والخدمات والمرافق العامة.

واشتملت الضوابط على أن لا تقل النسبة العامة المقتطعة للتخطيط من إجمالي مساحة المشروع عن 53 % لصالح الخدمات والمرافق العامة والطرق والساحات والحدائق والمناطق المفتوحة، مقابل 47 % لصالح التطوير العمراني، ولا تتجاوز إجمالي مساحات البناء الكلية للمشروع عن نحو خمسة ملايين متر مربع، بمعامل بناء بواقع (1) لكامل المشروع.

وتتوزع النسبة التخطيطية لاستعمالات الأراضي في المشروع وفق النسب التالية:

سكني تجاري خدمات عامة مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة الطرق والمرافق العامة
40% 7% 9% 23% 21%
47% 53%

ارتفاع 15 دوراً للمباني

كما وافقت الهيئة على إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة، بما يسمح بارتفاع المباني على طريق الملك خالد بحد أقصى يبلغ أربعة أدوار ونسبة تغطية 40%.

فيما تم حصر المباني المرتفعة في المنطقة المركزية من المشروع بمساحة 390.146 م 2، وبارتفاع لا يزيد عن 15 دوراً، وبما يتكامل مع المشروع المعتمد من الجهة الشمالية.

وهذه الارتفاعات لن تؤثر على المناطق المحيطة بوصفها تقع داخل المشروع وستظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دوران) وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة.

ارتدادات وجسور للأودية

وفيما يتعلق بالارتدادات جرى إقرار وضع منطقة فاصلة بين طريق الملك خالد والمباني المطلة عليه بواقع 50 متراً، ووضع ارتداد على جميع حواف الأودية بما لا يقل عن 50 متراً يتم تشجيرها وتنسيقها وتخصيصها بوصفها حرماً للأودية.

كما اشتملت ضوابط البناء في المشروع على عمل جسور على الشوارع التي تمر فوق الأودية للسماح بمرور مياه السيول دون السماح بدفنها، وتولي المطور مسئولية تنسيق المواقع بالنسبة للأودية الموجودة داخل المخطط بما يضيف نواحٍ جمالية ولا يعيق سريان مياه السيول، ومراعاة عدم إجراء أية تعديلات على الحواف الطبيعية لتلك الأودية.

تنفيذ كامل البنية التحتية

سيشمل المشروع توفير المتطلبات من الخدمات الدينية التعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع، وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور، إلى جانب تنفيذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع والتي تشمل:السفلتةوالإنارة والتشجير والرصف، إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والاتصالات والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة، وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق أحدث المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة، بما يشمل توفير المتطلبات اللازمة من المواقف وفق المعايير المعتمدة في المخطط الاستراتيجي الشامل.

ووفقاً لمفهوم التطوير الشامل سيتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يتم تقديم خطة متكاملة لإدارة المشروع وتنفيذه، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 8 سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

مشروع شركة «تعمير» في حيالملقا

كما أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض الطلب الذي تقدمت به شركة تعمير القابضة للاستثمار للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها الواقعة في منطقةالملقاغرب طريق الملك خالد وضمن نطاق بلدية محافظة الدرعية والبالغ مساحتها 2.2 مليون متر مربع. وسيجري حصر التطوير في المناطق الطبيعية المستوية وبمسافة مناسبة عن الأودية والشعاب لحمايتها بيئياً.

وتشتمل الفكرة التخطيطية للمشروع على تخطيط مناطقسكنيةبأسلوب التطوير الشامل للأحياء النموذجية المتكاملة.

ويتوقع أن يستوعب هذا المشروع نحو 32 ألف نسمة بكثافة سكانية عامة تصل إلى 144 شخصاً في الهكتار، ويحتوي على 14.252 وحدة سكنية منها 683 فيلا بنسبة 4.7 %، و762 وحدة سكنية متلاصقة بنسبة 5.3 %، و12807 شقق سكنية بنسبة 89.8 %.

ويغلب على نمط التطوير للمشروع الكثافة البنائية المرتفعة. ويعدُّ استعمال الأراضي السكني هو الاستعمال الرئيسي في المشروع بنسبة 40 %، مع ما يرافقه من استعمالات تجارية بنسبة 7 %، وكذلك مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة بنسبة 23 %، إلى جانب 30 % للخدمات العامة والطرق والمرافق العامة، بحيث لا تقل النسبة العامة المقتطعة للتخطيط من إجمالي مساحة المشروع عن 53 % لصالح الخدمات والمرافق العامة والطرق والساحات والحدائق والمناطق المفتوحة، و47 % للتطوير العمراني.

سكني تجاري خدمات عامة مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة الطرق والمرافق العامة
40% 7% 9% 23% 21%
47% 53%

وتضمنت ضوابط المشروع في ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والضوابط التخطيطية المعتمدة للمنطقة، والانعكاسات المتوقعة على النقل والمرور والخدمات والمرافق العامة؛ تخصيص نسبة مخصصة للعمائر السكنية (الشقق) بما لا يتجاوز 30 % من إجمالي المساحة المخصصة للاستخدام السكني في المشروع، فيما يشمل الباقي فللسكنية وتاون هاوس (مبانٍ متلاصقة).

كما جرى إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة في المنطقة، بحيث يسمح بالحد الأقصى للارتفاعات للعمائر السكنية (الشقق) بعشرة أدوار، وبدورين للفلل السكنية، وثلاثة أدوار للوحدات السكنية المتلاصقة، بينما سمح بارتفاع محدد للمبنى التجاري على طريق الملك خالد يصل إلى أربعة أدوار.

وسيجري حصر المباني المرتفعة (أعلى من ثلاثة أدوار) في المنطقة المركزية للمشروع وهذه الارتفاعات لن تؤثر على المناطق المحيطة بوصفها تقع داخل المشروع، وستظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دوران إلى ثلاثة أدوار)، وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة.

خدمات دينية وتعليمية وصحية

وسيتوفر في المشروع المتطلبات من الخدمات الدينية التعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع، وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور.

كما سيجري تنفيذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع، والتي تشمل المواقفالسفلتةوالإنارة والتشجير والرصف، إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والهاتف والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة، وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق أحدث المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة.

ويلتزم المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع بما يشمل مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال ثماني سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

مشروع شركة «السعدان» في إشبيلية

أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض الطلب الذي تقدمت به مجموعة السعدان للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها الواقعة شرق مدينة الرياض على طريق الملك عبدالله بن عبدالعزيز في حي إشبيلية والبالغ مساحتها 534.573 متراً مربعاً، في ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والضوابط التخطيطية المعتمدة للمنطقة، والانعكاسات المتوقعة من هذا المشروع على البيئة المحيطة وعلى المدينة بشكل عام، وذلك من النواحي العمرانية والكثافات السكانية، والجوانب البيئية، والاقتصادية والاجتماعية، والتأثيرات المتوقعة على النقل والمرور والخدمات والمرافق العامة.

ويحتوي المشروع على 6924 وحدة سكنية جميعها تمثل شقق سكنية. ويتوقع أن يستوعب نحو 34.620 نسمة على افتراض متوسط عدد الأشخاص في الوحدة السكنية 5 أشخاص/ وحدة سكنية.

وقد اشتملت ضوابط المشروع على أن يكون «الاستعمال المختلط» هو استعمال الأراضي الرئيسي للمشروع، إلى جانب ما يرافقه من استعمالات سكنية ومكتبية وفندقية، فيما حددت النسبة العامة المقتطعة للتخطيط من إجمالي مساحة المشروع بما لا يقل عن 65 % لصالح الخدمات العامة والبلدية والطرق والساحات والحدائق والمناطق المفتوحة، والنسبة المتبقية والبالغة 35 % خصصت للتطوير العمراني، فيما لا يزيد إجمالي مساحة البناء الكلية للمشروع عن 962.231 م 2 ,ومعامل البناء (1.8). وقد خصص ضمن المشروع موقعاً للمركز الإداري.

أنظمة ارتفاعات مرنة

وفيما يتعلق بارتفاعات المباني، فقد أقرت الهيئة إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة بما يسمح بارتفاعات للأراضي الواقعة في المشروع على طريق الملك عبدالله بن عبدالعزيز بمعدل (دور أرضي + 9 طوابق) وذلك للاستعمال الفندقي والشقق الفندقية فقط، وارتفاع (دور أرضي + 5 طوابق) للاستعمال المكتبي فقط، فيما سمح للارتفاع المركز التجاري الواقع على طريق الملك عبدالله بن عبدالعزيز بـ(دور أرضي + 3 طوابق)، وتتدرج الارتفاعات في المنطقة المركزية من المشروع من (دور أرضي + 5 أدوار) إلى (دور أرضي + 7 أدوار) وذلك للاستعمال السكني (شقق سكنية) فقط.

تطوير كامل للخدمات

وسيجري في المشروع توفير المتطلبات من الخدمات الدينية التعليمية والصحية والترفيهية وغيرها، لعدد السكان المتوقع داخل المشروع، وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور.

أنفاق للمرافق الموحدة

كما يتم تنفيذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع والتي تشملالسفلتةوالإنارة والتشجير والرصف، إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والهاتف والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة، وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك تشييد أنفاق موحدة للمرافق.

5 سنوات للتنفيذ

وسيتوفر في المشروع المتطلبات اللازمة من المواقف وفق المعايير المعتمدة في المخطط الاستراتيجي الشامل، كما يلتزم المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع وأن يتولى مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 5 سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

مشروع شركة «أريز» في حي الرمال

أقرت الهيئة الطلب الذي تقدمت به شركة أريز العربية المحدودة للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها البالغ مساحتها بمساحة 3.000.000 متر مربع والواقعة في حي الرمال إلى الشرق من مطار الملك خالد الدولي بمسافة تمتد نحو 700 م.

واشتملت فكرة المشروع التخطيطية على تخطيط منطقة كبيرة في شمال شرق مدينة الرياض تضم نوعيات مختلفة من الإسكان (فلل وشقق) يتوقع أن تستوعب 23.500 ألف نسمة بكثافة سكانية عامه تصل إلى 78 شخصاً في الهكتار، إضافة إلى مركز تجاري ومركز طبي لخدمة السكان، مع توفير الخدمات العامة المطلوبة من حدائق ومناطق مفتوحة ومدارس ومساجد، وفي ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والضوابط التخطيطية المعتمدة للمنطقة، والانعكاسات المتوقعة من هذا المشروع على البيئة المحيطة وعلى المدينة بشكل عام وذلك من النواحي العمرانية، والكثافات السكانية، والجوانب البيئية، والاقتصادية والاجتماعية، والتأثيرات المتوقعة على النقل والمرور والخدمات والمرافق العامة؛ جرى السماح بتعديل استعمال أرض المشروع من استراحات إلى استعمال سكني، وعدّه الاستعمال الرئيسي مع ما يرافقه من استعمالات تجارية وخدمات عامة وذلك وفق النسب التالية كحد أقصى من المساحة الإجمالية للمشروع:

سكني تجاري خدمات عامة مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة الطرق والمرافق العامة
40% 7% 9% 23% 21%
47% 53%

بحيث لا تقل النسبة العامة المقتطعة للتخطيط من إجمالي مساحة المشروع عن 53 % لصالح الخدمات العامة والبلدية والمرافق العامة والطرق والساحات والحدائق والمناطق، المفتوحة ونسبة 47 % للتطوير العمراني.

كما جرت الموافقة على إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة على النحو التالي:

  • تسعة أدوار لارتفاع العمائر السكنية (الشقق).
  • دوران لارتفاع المبنى التجاري.
  • أربعة أدوار لارتفاع مبنى المركز الطبي.
  • تنحصر المباني المرتفعة (العمائر السكنية) وبارتفاع من 3 أدوار إلى 9 أدوار في المنطقة المركزية للمشروع، وهذه الارتفاعات لن تؤثر على المناطق المحيطة بوصفها تقع داخل المشروع، على أن تظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دوران) وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة.
  • الحد الأقصى لارتفاعات المباني على الطرق المحيطة دوران، ماعدا المركز الطبي أربعة أدوار.

وسيشتمل المشروع على المتطلبات من الخدمات الدينية، التعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع، وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور، كما ستنفذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع والتي تشمل المواقفوالسفلتةوالإنارة والتشجير والرصف، إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والاتصالات والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق أحدث المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة.

وسيلتزم المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع إلى جانب مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 6 سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع حسب الجدول الزمني المقدم من الشركة.

مشروع شركة «اليمامة» فيالعريجا

وافقت الهيئة على طلب شركة اليمامة للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها الواقعة جنوب شرق مدينة الرياض في حيالعريجاعلى طريق جدة السريع بمساحة 710.788 متراً مربعاً. في ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والضوابط التخطيطية المعتمدة للمنطقة، والانعكاسات المتوقعة من هذا المشروع على البيئة المحيطة وعلى المدينة بشكل عام، وذلك من النواحي العمرانية والكثافات السكانية، والجوانب البيئية، والاقتصادية والاجتماعية، والتأثيرات المتوقعة على النقل والمرور والخدمات والمرافق العامة.

كثافة بنائية مرتفعة:

وتنطلق فكرة المشروع التخطيطية من تطوير مجموعة من الوحدات السكنية بمساحات صغيرة لخدمة المناطق الغربية من المدينة يغلب على نمطها التطويري الكثافة البنائية المرتفعة، حيث يقدر عدد السكان المتوقع في المشروع بنحو 53.360 ألف نسمه بكثافة سكانية عامة تصل إلى 751 شخصاً في الهكتار.

وقد خصص المشروع 26 % للاستعمال السكني والفندقي، و4% للاستعمال التجاري، بينما خصص المشروع 70 % لاستعمالات الخدمات العامة والمناطق المفتوحة والمنتزهات والطرق والمرافق العامة.

سكني وفندقي تجاري خدمات عامة مناطق مفتوحة ومنتزهات وطرق ومرافق عامة
26% 4%
30% 70%

فندق بارتفاع 12 دوراً:

أما ارتفاعات المباني في المشروع، فقد أقرت الهيئة إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة بما يسمح للمشروع بارتفاع للعمائر السكنية (الشقق) يبلغ عشرة أدوار، بحيث تتدرج هذه الارتفاعات من 4 أدوار إلى 10 أدوار من جميع جهات المشروع (ماعدا جهة وادي لبن) حتى لا تؤثر على المناطق المحيطة.

كما جرت الموافقة على ارتفاع للفندق ضمن المشروع بواقع 12 دوراً، وحد أقصى لارتفاع المبني التجاري يبلغ دورين.

وسيخصص ضمن المشروع ارتداد يفصل المباني عن طريق جدة السريع بما لا يقل عن 40 متراً تخصص للمناطق المفتوحة والمشجرة ومواقف سيارات، كما توضع منطقة عازلة لحماية حافة وادي لبن بمقدار 50 متراً، تتضمن مناطق مفتوحة ومشجرة وممرات مشاة.

8 سنوات للمشروع:

يتوفر المشروع على المتطلبات كافة من الخدمات الدينية والتعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع، وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور.

كما تنفذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع والتي تشمل المواقفالسفلتةوالإنارة والتشجير والرصف، إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والاتصالات والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق أحدث المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة.

وبدوره يلتزم المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع وأن يتولى مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 8سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

مشروع شركة «ليمت ليس» في حيالملقا

وافقت الهيئة على الطلب الذي تقدمت به شركة «ليمت ليس» إحدى شركات دبي القابضة، لتخطيط وتطوير (مشروعالوصيل) على الأرض الواقعة في منطقةالملقاشمال غرب مدينة الرياض وضمن نطاق بلدية الدرعية، البالغ مساحتها 14 كيلو متر مربع والواقعة غرب طريقصلبوخ.

وجرت الموافقة على المشروع بعد دراسة الطلب من قبل المختصين في أمانة منطقة الرياض ومركز المشاريع والتخطيط من الجوانب كافة، في ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والضوابط التخطيطية المعتمدة للمنطقة، والانعكاسات المتوقعة من هذا المشروع على البيئة المحيطة وعلى المدينة بشكل عام، وذلك من النواحي العمرانية والكثافات السكانية، والجوانب البيئية والاقتصادية والاجتماعية، والتأثيرات المتوقعة على النقل والمرور والخدمات والمرافق العامة.

70 ألف وحدة سكنية:

ويحتوي المشروع على استخدامات سكنية وتجارية ومكتبية وفنادق، إضافة إلى مناطق مفتوحة وخدمات عامة تشمل مدارس ومستشفيات وجامعة، إلى جانب 70 ألف وحدة سكنية. يتوقع أن يستوعب نحو 255 ألف نسمة تصل مساحتها المبنية إلى نحو 14 مليون متر مربع.

وتشتمل فكرة المشروع التخطيطية على تخطيط مناطق سكنية بأسلوب خاص يعتمد مبدأ التطوير الشامل لأحياء نموذجية متكاملة، وهو ما تطلب استثناءات وتعديلات في الأنظمة المعتمدة لتخطيط منطقةالملقامن ناحية الكثافات وارتفاعات البناء وضوابط التطوير.

40 % للاستعمال السكني:

وشملت الاعتبارات والضوابط التخطيطية العامة للمشروع فيما يتعلق باستعمالات الأراضي؛ عدَّ الاستعمالات السكنية بمنزلة الاستعمال الرئيسي للمشروع مع ما يرافقها من استعمالات مكتبية وتجارية، وذلك وفق النسب التالية كحد أقصى من المساحة الإجمالية للمشروع:

سكني تجاري خدمات عامة مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة الطرق والمرافق العامة
40% 7% 9% 23% 21%

كما شملت الضوابط أن لا تقل النسبة العامة المقتطعة للتخطيط من إجمالي مساحة المشروع عن 53 % لصالح الخدمات والمرافق العامة والطرق والساحات والحدائق والمناطق المفتوحة، وفقاً لمعامل البناء الإجمالي لكامل المشروع والذي يبلغ (1) بحيث لا تتجاوز إجمالي مساحات البناء الكلية للمشروع عن 14 مليون متر مربع.

أما فيما يتعلق بارتفاعات المباني، فقد جرت الموافقة على إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة بحيث يسمح بالحد الأقصى لعدد الأدوار بالنسبة للعمائر السكنية (الشقق) والفنادق إلى 25 دوراً، والمباني التجارية والمكتبية إلى 4 أدوار، شريطة الالتزام بمعامل البناء ونسبة التغطية المحددة لكل نوع في الجدول أعلاه.

وسيجري ضمن المشروع حصر المباني المرتفعة في المنطقة المركزية للمشروع، بحيث لن تؤثر هذه الارتفاعات على المناطق المحيطة بوصفها تقع داخل المشروع، وستظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دوران) وبشكل ينسجم من المناطق المحيطة، فيما لا تتجاوز ارتفاعات المباني على طريقصلبوخ4 أدوار، مع وضع منطقة فاصلة بين هذا الطريق والمباني المطلة عليه.

استيعاب 210 ألف نسمة:

يتوقع أن يبلغ عدد السكان ضمن هذا المشروع نحو 210 ألف نسمة، وبكثافة سكانية تصل إلى 150 شخصاً في الهكتار، وسيراعى تحقيق التوازن في أنواع المساكن والتي تشمل الشقق، والوحدات المتلاصقة، والفلل، والقصور، وذلك بنسب متجانسة لإعطاء خيارات متنوعة للسكان وفق المتطلبات الاجتماعية والاقتصادية.

وسيتضمن المشروع توفير المتطلبات من الخدمات الدينية والتعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع، وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور، كما سيجري تنفيذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع والتي تشملالسفلتةوالإنارة والتشجير والرصف، إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والاتصالات والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة، إضافة إلى توفير المتطلبات اللازمة من المواقف وفق المعايير المعتمدة في المخطط الاستراتيجي الشامل.

إدارة المشروع:

وسيتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، ووضع خطة متكاملة لإدارة المشروع وتنفيذه، ويتوقع أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 10سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

مشروع شركة فواز الحكير وشركاه في حيالملقا

وافقت الهيئة على الطلب الذي تقدمت به شركة فواز الحكير وشركاه للتطوير الشامل للأرض المملوكة للشركة والواقعة شمال غرب مدينة الرياض في منطقةالملقاضمن نطاق بلدية محافظة الدرعية بمساحة 3,000,000 م 2، بعد مراجعة وتقويم الطلب في ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والضوابط التخطيطية المعتمدة للمنطقة، والانعكاسات المتوقعة من هذا المشروع على البيئة المحيطة وعلى المدينة بشكل عام وذلك من النواحي العمرانية والكثافات السكانية، والجوانب البيئية، والاقتصادية والاجتماعية والتأثيرات المتوقعة على النقل والمرور والخدمات والمرافق العامة والرفع إلى الهيئة بما يتم التوصل إليه لاتخاذ ما تراه مناسباً.

ويشتمل المشروع على تطوير سكني يتمثل في فللودبلكساتوشقق سكنية واستعمالات مختلطة وخدمات عامة، وينقسم المشروع إلى 3 مناطق رئيسية حسب الاستعمالات كالتالي:

  • المنطقة السكنية: تضم 6 مجمعات سكنية تشتمل على فلل سكنيةودوبلكساتوشقق سكنية بعدد 1271 فيلا وبارتفاع دورين، تمثل 35.84 % من إجمالي مساحة المشروع.
  • منطقة مختلطة الاستعمال: تضم مركزاً تجارياً وفنادق وشققاً فندقية، ومجموعة من المباني المكتبية على طريق الملك خالد وملعباً للجولف ضمن منطقة الوادي ونادياً للفروسية، وحديقة ألعاب مائية.
  • الخدمات العامة: وتضم مدارس عالمية، ومستشفى، وخدمات عامة، وثلاثة مساجد.

وسيتم تنفيذ المشروع خلال 6سنوات طبقاً للجدول الزمني المقدم من قبل الشركة.

وجرت الموافقة على المشروع وفق عدد من الضوابط، تشمل فيما يتعلق باستعمالات الأراضي والنسبة التخطيطية: الالتزام باستعمالات الأراضي المخصصة لهذه المنطقة وهي الاستعمالات السكنية بوصفها الاستعمال الرئيسي مع ما يرافقه من استعمالات تجارية ومكتبية وذلك وفق النسب التالية بوصف ذلك حد أقصى من المساحة الإجمالية للمشروع:

سكني تجاري خدمات عامة مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة الطرق والمرافق العامة
40% 7% 9% 44%
47% 53%

وشملت الضوابط أن لا تقل النسبة العامة المقتطعة للتخطيط من إجمالي مساحة المشروع عن 53 % لصالح الخدمات والمرافق العامة والطرق والساحات والحدائق والمناطق المفتوحة، و47 % للتطوير العمراني.

كما جرت الموافقة على إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمشروع على النحو التالي:

  • الحد الأقصى لارتفاع المباني المكتبية على طريق الملك خالد 4 أدوار ونسبة تغطية 40 %، والفلل السكنية داخل المشروع بارتفاع دورين.
  • يتم حصر المباني المرتفعة في المنطقة المركزية من المشروع وبارتفاع لا يزيد عن 10 أدوار، وهذه الارتفاعات لن تؤثر على المناطق المحيطة بوصفها تقع داخل المشروع وستظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (بارتفاع دورين)، وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة.

وسيتم ضمن المشروع إنشاء عمل جسور على الشوارع التي تمر فوق الأودية للسماح بمرور مياه السيول دون دفنها، ويولى المالك مسؤولية تنسيق المواقع بالنسبة للأودية الموجودة داخل المخطط بما يضيف نواحي جمالية ولا يعيق سريان مياه السيول، ومراعاة عدم إجراء أية تعديلات على الحواف الطبيعية لتلك الأودية، إضافة إلى توفير المتطلبات من الخدمات الدينية التعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور.

وتنفيذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع التي تشملالسفلتةوالإنارة والتشجير والرصف إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والاتصالات والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق أحدث المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة.

كما يلتزم المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع، وتولي مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 6 سنوات، وذلك حسب البرنامج الزمني المقدم من الشركة، من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

ضوابط المخطط الاستراتيجي

وانطلقت الهيئة في إقرارها لمشاريع المناطق السكنية المتكاملة وفقاً لمفهوم (التطوير الشامل) في ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض الذي رسخت من خلاله الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض مفهومها لمهمة التخطيط الشامل للمدينة.

فقد وضع المخطط الاستراتيجي قاعدة تخطيطية استراتيجية تستوعب جميع العوامل المؤثرة في نمو المدينة، الحضرية، والعمرانية، والبيئية، والاقتصادية، والاجتماعية، والثقافية، وقضايا النقل، والإسكان، والخدمات والمرافق العامة؛ ضمن إطار استراتيجي تكاملي بعيد المدى يضبط أداء هذه العوامل، وفق رؤية شاملة، وبرامج محددة، وآليات عمل تنفيذية فاعلة، وخطط تنفيذية تكاملية لجميع القطاعات العاملة في المدينة.

استراتيجية للإسكان

وتعد «استراتيجية الإسكان» أحد نواتج المخطط الاستراتيجي الشامل، والتي ركزت على تحسين البيئة المبنية وتوفير الاحتياجات الأساسية لجميع فئات المجتمع من خلال توفير الخدمات العامة والأنشطة التجارية المحلية اللازمة لسكان الأحياء، ووضع برنامج لتحسين مستوى التصميم العمراني للشوارع والأماكن العامة، ووضع مقاييس تصميمية وقواعد إرشادية لتخطيط الأحياء السكنية الجديدة، وتحسين مخططات الأراضي الحالية غير المطورة، وتوفير التنوع في المساكن داخل الأحياء والمخططات الجديدة، وتحفيز وتدعيم مشاركة السكان في تخطيط أحيائهم السكنية وصيانتها وتطوير آليات لتمويل الإسكان في المدينة.

مرونة في أنظمة البناء

وتماشياً مع الأهداف والتوجهات الواردة في المخطط الاستراتيجي، أقرت الهيئة تطوير أنظمة البناء في عدد من مناطق المدينة بما يساهم في رفع المستوى العمراني لهذه المناطق، وإضفاء عديد من المزايا الإيجابية لمدينة الرياض في قطاعات مختلفة، بما يحسن من صورة المدينة وهويتها بوصفها عاصمة للمملكة، إلى جانب تحقيق رغبات المستثمرين نحو إقامة مشاريع ومبانٍ متميزة، وإعطائهم مرونة كبيرة في التعامل مع الارتفاعات العالية، وتطوير مشاريع عمرانية ومعمارية رفيعة تمثل إضافة عمرانية واقتصادية حقيقية إلى بنية المدينة.

وتجري الهيئة باستمرار مراجعة لأنظمة البناء لتطويرها على مستوى المدينة، استجابة لمتطلبات التنمية العمرانية والاقتصادية، ورغبة في تحقيق الكفاءة في استغلال الأراضي، وتشجيعاً للاستثمار في مدينة الرياض، والحد من الانتشار الأفقي للمدينة.

وتنظر دراسات ضوابط البناء المطورة إلى أجزاء المدينة كافة بمرونة عالية في التعامل مع الارتفاعات وزيادة الكثافات، بما يساهم في استيعاب مستجدات التنمية المستقبلية، وتشجيع الاستثمار في مدينة الرياض، وتحسين الشكل والهيكل العمراني في المدينة، وزيادة مساحات الفراغات العمرانية المفتوحة في المدينة.