أطلقت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض خطتها التسويقية للفرص الاستثمارية المتعلقة بالمراكز الفرعية في مدينة الرياض، بعد إقرار الإجراءات الخاصة بهذه الفرص الاستثمارية تمهيداً لطرحها أمام المستثمرين والمطورين والملاك من أجل تقديم مبادراتهم للاستثمار في تطوير تلك المراكز التي ستشمل نشاطات إدارية واقتصادية وترويحية وثقافية مع ما يرافقها من كثافات سكانية عالية.
وضمن حملتها التسويقية للمراكز، أصدرت الهيئة كتاباً تعريفياً تحت عنوان (مراكز مدينة الرياض الفرعية) احتوى على تعريف بهذه المراكز، والرؤية المستقبلية التي انطلقت منها، وأهدافها ووظائفها، والمزايا والحوافز الخاصة بتطوير هذه المراكز، إضافة إلى استعراض تجارب عدد من المدن العالمية التي أقامت مراكز فرعية مشابهة، وشرح للمخططات الهيكلية التصورية لمركزين فرعيين، وضوابطها التخطيطية المعتمدة، وشروط ومعايير المفاضلة لاختيار مواقع ومبادرات تطوير المراكز الفرعية.
أتاحت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، الفرصة أمام الملاك والمطورين والمستثمرين للتنافس في تقديم مبادرات بنَّاءة ومميزة لتطوير مواقع تقع ضمن نطاقات محددة من المدينة، لتكون مراكز فرعية وَفْق معايير وضوابط تخطيطية معتمدة، بحيث تتم المفاضلة بين تلك المبادرات من خلال معايير محددة تؤدي إلى اختيار المبادرة الأفضل.
وكانت الهيئة قد أقرت المعايير والضوابط التخطيطية الخاصة بتطوير المراكز الفرعية لمدينة الرياض التي تشمل استعمالات الأراضي، وأنظمة البناء، ونطاق السكان المخدومين، وحجم التوظيف والكثافة السكانية العامة والتصميم العمراني، واحتياجات المرافق العامة، وشبكة الطرق والنقل العام والمواقف وحركة المشاة.
وتهدف خطة الهيئة التسويقية إلى حث وتشجيع المطورين والملاك على تقديم مبادرات بنَّاءة لتطوير هذه المراكز، وعقد لقاءات تعريفية للمطورين بغرض تعريفهم بالمراكز الفرعية والضوابط والمعايير الخاصة بها التي تمّ إقرارها من مقام الهيئة، وإتاحة الفرصة للمطورين لطرح أسئلتهم واستفساراتهم وملاحظاتهم وأفكارهم حول التطوير وآليات التنفيذ، وتعزيز فرص التعارف بين الأطراف المشاركة، وهو ما يساهم في تكوين التحالفات للتأهل للمنافسة، فضلاً عن إتاحة الفرصة لهم لحضور حلقات واجتماعات خاصة منفصلة، وتزويدهم بالكتيب الإعلامي الخاص بالمراكز الفرعية في مدينة الرياض.
ووفقاً للخطة التسويقية سيتاح للملاك والمطورين والمستثمرين تقديم مبادراتهم خلال فترة زمنية محددة تنتهي في التاسع والعشرين من ربيع الآخر لعام 1430 هـ (الموافق 2009/4/25 م)، ليتم بعد ذلك دراسة وتقويم المبادرات من قبل اللجنة الفنية المشكَّلة من الجهات ذات العلاقة، واقتراح المناسب منها، ورفعها إلى لجنة المتابعة والإشراف على تخطيط وتنفيذ المراكز الفرعية المقرة من الهيئة، وذلك لإقرار المواقع والمبادرات الجديدة المقترحة لتطوير المراكز، ومن ثم الإعلان عن المبادرات الفائزة وإبلاغ أصحابها وبدء الخطوات المتعلقة بالتفاوض معهم ومناقشة التفاصيل المتعلقة بالتنفيذ والإدارة.
يتَّصف النمط العمراني الحالي لمدينة الرياض بأحادية المركز والانتشار الأفقي، إذ يتركز التطوير بشكل طولي على ضفتي الطرق الرئيسية التي تربط مركز المدينة بالأحياء السكنية في الأطراف.
وقد كان للنمو السريع الذي شهدته مدينة الرياض أثرٌ في تكوين شكلها الحالي من حيث توزيع المرافق العامة والمؤسسات الخدمية العامة والكثافة العمرانية، وما يتبع ذلك من نشاط اقتصادي، فقد كانت عملية إنشاء الجهات والوزارات الحكومية وما يتبعها من مرافق عامة وخدمية، التي انطلقت منذ بداية الستينيات الهجرية؛ السبب الأساسي في تمركز هذه الوزارات في وسط المدينة، كما ساهم الازدهار الاقتصادي الذي شهدته بعض محاور المدينة – خصوصا المحور الذي يربط المطار القديم بوسط المدينة والمحور الذي تلاه والرابط وسطها بشمالها – في إكمال صورة مدينة الرياض بوصفها مدينة ذات مركز حضاري أحادي في وسطها، ومحاور أساسية تشكل الأعصاب التجارية.
وفي ظل نمو المدينة المستقبلي وتزايد عدد سكانها الذي يتوقع أن يصل إلى (7.2) مليون نسمة في عام 1445 ه؛ أصبحت الحاجة ماسة إلى إيجاد مراكز فرعية تساند مركز المدينة الحالي وتساهم في توزيع الأنشطة الاقتصادية والخدمات الإدارية والسكنية على المناطق السكنية الجديدة في المدينة.
تبنَّت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض ومن منطلق مسؤوليتها عن التخطيط والتطوير الشامل للمدينة؛ إعداد مخطط استراتيجي شامل للمدينة، يهدف إلى إعداد خطة بعيدة المدى لقيادة وتوجيه التنمية الحضرية المستقبلية لمدينة الرياض، ووضع التصورات لمستقبل المدينة ومعالجة مختلف قضايا التنمية التي تواجهها المدينة.
ويتضمن المخطط وضع رؤية مستقبلية للخمسين عاماً القادمة لمدينة الرياض، وصياغة إطار استراتيجي للعشرين سنة القادمة لقيادة التنمية الحضرية في جميع قطاعاتها؛ من تخطيط حضري واقتصاد وإسكان وبيئة ومرافق عامة ونقل وسياسات حضرية وإدارة حضرية، إضافة إلى وضع خطط تنفيذية للعشر سنوات القادمة، وذلك بالتنسيق مع الجهات كافة ذات العلاقة من القطاعين العام والخاص، إضافة إلى السكان.
وتمثل نواتج المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض التي تم اعتمادها من قبل الهيئة في اجتماعها الأول لعام 1424 هـ برنامج العمل المشترك لجميع المؤسسات العاملة في المدينة، وقد جاء هذا المخطط ليتناول التطور المستقبلي للمدينة ضمن حدود منطقة حماية التنمية، وليواكب النمو الحاصل على مستوى المدينة كلياً ويكوّن مظلة للدراسات والخطط والتطورات والسياسات المتعلقة بتطويرها مستقبلاً.
ومن أبرز عناصر المخطط الاستراتيجي «المخطط الهيكلي» الذي يعدُّ الآلية التنفيذية لاستراتيجية التطوير الحضري للمدينة، ويشكل ترجمة للرؤى المستقبلية والأهداف وما انبثق عنها من سياسات حضرية في قطاعات التنمية المختلفة.
يغطي المخطط الهيكلي الأراضي الواقعة داخل حدود حماية التنمية بمساحة تتجاوز (5000) كم 2، ويغطي احتياجات ما يقارب (7.2) مليون نسمة بحلول عام 1445 هـ، ويعكس المخطط الجوانب المكانية والوظيفية للسياسات الحضرية، كما يحدد المخطط توزيع استعمالات الأراضي الرئيسية والأنشطة ومراكز العمل ونظام النقل وشبكات المرافق العامة والمتطلبات البيئية والمناطق المفتوحة، ويعنى المخطط بوضع الخطوط الإرشادية التي تقود التنمية الحضرية المستقبلية بجميع جوانبها على مستوى المدينة.
وتعد المراكز الفرعية أحد العناصر الأساسية في المخطط الهيكلي، حيث حدد المخطط مراكز فرعية داخل المدينة يخدم كل واحد منها قطاعاً من قطاعات المدينة شمالاً وجنوباً وشرقاً وغرباً، ويمثل كل مركز قطباً لتركيز الأنشطة والخدمات الأساسية والعالية المستوى اللازمة لسكان كل من هذه القطاعات.
تعرف المراكز الفرعية بأنها مناطق عمرانية ذات أنشطة وخدمات متنوعة تتراوح مساحتها بين 2 و2.5 كم، وتخدم ما يقارب 600 ألف إلى المليون نسمة في دائرة يصل قطرها إلى نحو 20 كيلومتر، تقدم لهم خدمات مدنية شاملة.
وتنطلق الرؤية المستقبلية للمراكز الفرعية من كونها مراكز جديدة مختلطة الاستعمالات ومتعددة الأنشطة والاستخدامات، تحقق بيئة آمنة وجذَّابة للعيش والسكن ومزاولة الأعمال التجارية والترفيهية، وتتمتع بكونها مناطق ذات جدوى اقتصادية عالية، وتحقق فرصاً وظيفية كبيرة، نظراً لاحتوائها على مراكز أعمال نشطة ومزدهرة تدعم الاحتياجات التجارية والمالية للمدينة، في الوقت الذي تعكس فيه الثقافة المحلية العالية لسكان المدينة، وتتوزع الرؤية المستقبلية للمراكز الفرعية بين العناصر التالية:
تمثل المراكز الفرعية نمطاً عمرانياً متقدماً ورؤية بعيدة المدى لتخطيط وتطوير المدينة، تساعد – بمشيئة الله – على حل كثير من القضايا الحرجة التي تسبب بها التمدد غير المنظم للمدينة.
ومن الأهداف والفوائد المرجوة من هذا النمط العمراني:
ستشتمل هذه المراكز على وظائف كلِّ من القطاعين العام والخاص، ومن ضمنها: احتضانها للمراكز الإدارية والحكومية، والأنشطة الاقتصادية، والمكاتب والشركات والبنوك، ومراكز التسوق، والخدمات الاجتماعية والثقافية والترفيهية.
وستضم المراكز الفرعية الجديدة الاستخدامات والوظائف التالية:
وبوصف المراكز الفرعية مناطق تطوير خاصة في المدينة، فقد تم إعداد ضوابط وتنظيمات عامة للمراكز بما يحقق الرؤية والأهداف الموضوعة للمراكز في إطار المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض، وتمثل تلك الضوابط الحد الأدنى الذي يجب الالتزام به عند تقسيم وتخطيط الأراضي الواقعة ضمن مواقع تلك المراكز المعتمدة.
وتتميز هذه الضوابط بالمرونة وقابليتها للمراجعة والتعديل، بحيث تكون مستجيبة لقوى السوق ورغبات المطورين، وهو ما يوفر الفرصة لنجاح عملية تطوير المراكز.
واشتملت الضوابط التخطيطية للمراكز الفرعية على تحديد الاشتراطات الخاصة باستعمالات الأراضي، وكثافات التطوير، وارتفاعات المباني، بالإضافة إلى المبادئ والإرشادات المتعلقة بالتخطيط والتصميم العمراني للمراكز الفرعية، وذلك كما يلي:
(أ) نطاق السكان المخدومين وحجم التوظيف:
(ب) الكثافة السكنية العامة:
(ج) استعمالات الأراضي وأنظمة البناء:
(د) البنية التحتية:
(هـ) شبكة الطرق والنقل العام والمواقف وحركة المشاة:
(و) التصميم العمراني:
الاستعمال | نسبة الاستعمال من المساحة الإجمالية للمركز | الحد الأقصى لمعامل الأدوار | نسبة التخطيط |
سكني: متوسط ومرتفع الكثافة. | 20 – 25 % | 2 | %50 |
تجاري: محلات البيع بالتجزئة، مكاتب، فنادق، بنوك، مراكز تجارية رئيسية. | 25 – 30 % | 6 | |
خدمات عامة: مركز إداري (بلدية فرعية، شرطة، دفاع مدني، مكتب اتصالات، فرع إمارة منطقة، الرياض، مكاتب حكومية أخرى )، كليات متخصصة، معاهد تقنية، مكتبة عامة، مركز اجتماعي وثقافي، مستشفى. | 9 – 12 % | 3 | |
مناطق مفتوحة: متنزه عام، ملاعب وساحات عامة، ممرات مشاة. | 10 – 15 % | �� | 50 % |
الطرق والمرافق العامة | 22 – 26 % | �� |
تم إعداد مخططات تصورية لمركزين فرعيين يقعان في جنوب غرب وشرق مدينة الرياض، وهذه النماذج والمخططات توضح للملاك والمطورين الأفكار التخطيطية والتصميمية والتصورات العامة التي يمكن أن تكون عليها تلك المراكز بعد تنفيذها، وستستخدم تلك المخططات بشكل إرشادي للتخطيط التفصيلي لتلك المراكز، حيث توضح استعمالات الأراضي وشبكات الطرق وتوزيع الخدمات والمرافق العامة، بالإضافة إلى ضوابط التطوير والكثافات، وأسس التصميم العمراني التي يفترض تطبيقها في تلك المراكز من قبل المطورين.
اشتملت شروط ومعايير مواقع المراكز الفرعية على كلٍّ من التعريفات الخاصة بحدود قطاعات المدينة، ومعايير المفاضلة الخاصة بمواقع المراكز، ومعايير المفاضلة بين مبادرات تطوير المراكز، ومتطلبات التقديم والمبادرات.
ففيما يخص التعريفات الخاصة بحدود قطاعات المدينة؛ ينبغي على ملاك الأراضي الراغبين في تقديم أراضيهم لتكون مراكز فرعية؛ أن تقع الأراضي المرشحة ضمن الحدود الجغرافية لقطاعات المدينة المحددة، وأن تكون ضمن النطاق المكاني للمواقع المقترحة للمراكز أو قريبة منها، حسب الحدودالاسترشاديةالتالية:
أ- القطاع الشرقي:
شمالاً: طريق الأمير سعود بن محمد بن مقرن.
جنوباً: شارع الإمام أحمد بن حنبل.
شرقاً: طريق الجنادرية.
غرباً: الطريق الدائري الشرقي.
ب- القطاع الجنوبي:
شمالاً: طريق النصر.
جنوباً: بالاسترشاد بحدود الدائرة على الخريطة.
شرقاً: امتداد الطريق الدائري الشرقي من الجنوب.
غرباً: طريق الحائر.
ج- القطاع الجنوبي الغربي:
شمالاً: الطريق الدائري الجنوبي الغربي.
جنوباً: بالاسترشاد بحدود الدائرة على الخريطة.
شرقاً: وادي حنيفة.
غرباً: بالاسترشاد بحدود الدائرة على الخريطة.
د- القطاع الغربي:
شمالاً: شارع الأمير مشعل بن عبدالعزيز.
جنوباً: شارع المدينة المنورة.
شرقاً: وادي حنيفة.
غرباً: بالاسترشاد بحدود الدائرة على الخريطة.
وفيما يتعلق بمعايير المفاضلة الخاصة بمواقع المراكز الفرعية، فقد اشتملت على ما يلي:
أما معايير المفاضلة بين مبادرات تطوير المراكز الفرعية، فقد تبنت الهيئة بشأنها أسلوب التطوير المتكامل للمراكز الفرعية، وترى أنه الأسلوب الأمثل والناجح لتطوير تلك المراكز، وسوف يتم المفاضلة بين المبادرات المتقدمة لتطوير المراكز الفرعية من خلال النقاط التالية، والتي ستستخدم بوصفها معايير تفضيل في تقويم المبادرات:
أما بـشأن متطلبات التقديم، وتقديم الطلبات من قبل الملاك والمطورين والمستثمرين، وكذلك الاستفسار عن أية معلومات تخص المراكز الفرعية؛ فيتم ذلك عبر الاتصال بالهاتف رقم: 4827101 (01) أو الفاكس رقم: 4807064 (01) أو عبر البريد الإلكتروني:sup_centers@arriyadh.netأو زيارة موقع الهيئة على الإنترنت:www.arriyadh.com.